5大关键指标解析房价上涨根源!

Kyle Xing 02/06/2016

利率下调至1.75%的历史低点;

债券收益的进一步下跌;

养老金体系的改革;

保留负扣税和资本利得税至少到联邦大选为止;

拨款500亿澳元用于基础建设;

以及总体来说对联邦预算的正面反映

……


这全部都指向:

房地产市场的杠杆再一次动了起来,

将会进一步支持住宅和商业房产的增长。

Stockland的首席执行官兼澳洲房地产委员会(Property Council)的国家会长Mark Steinert 表示,受人口增长、就业率增长和利率方面的支持,房地产市场进入了一个悠长的周期。

他认为,虽然现在的大环境是在促进经济增长,但因为对投资借贷的管控,并不会造成不

可持续的增长。 澳联储行长Glenn Stevens 也抱有相似的看法。

本周二Stevens行长表示,“监管措施”加强了借贷标准,以减轻房价压力,降低利率后房地产市场潜在的风险要比一年前少。建设审批已经过了高峰期,现在呈下降态势。就目前的数据来看,住宅房产投资是“近期经济活动”的主要支撑。

决定一个市场是否值得介入,关键要看可持续发展的指标。
住房缺口53,386
根据澳大利亚权威的市场调查公司BIS Shrapnel最新发布的《2016建筑行业展望》报告,新南威尔士州,尤其是作为首府的悉尼地区,房地产市场将延续”求远大于供”的局面。
在2016年,新南威尔士州的住房缺口为53,386套,而到2017年,将依然有41,031套的缺口。

根据澳洲权威网站Property Council of Australia显示,过去12个月(截止到3月份)由规划部批准的新建筑房屋合约量在去年10月份达到最高值后,开始持续下降,因此可预见未来澳洲的房地产市场依旧会处于供不应求的状态。


1.3%的空置率


根据澳洲政府、投资者的第一投资风向标——Urbis最新统计数据显示:截止2016年3月,新南威尔士州为住宅供不应求最严重的州,体现在悉尼最低的空置率。
3月份,悉尼中环的房子出租空置率是1.6%, 外环的空置率是2.1%,内城一带的房屋出租空置率非常低,仅为1.3%而已。
根据新州地产业协会的说法,这是近两年来最低的一次空置率。

新南威尔士州房地产研究所表示,悉尼通常都是在新年之后的一两个月租房市场最火热,但今年的情况尤其如此,因为市面上可供出租的房源明显比往年同期要少很多。

另外,悉尼顶尖教育资源在驱动其房价上的影响力越来越大,加上澳洲永久产权,这就意味着在悉尼,尤其在国际名校区拥有房产相当于拥有了世袭最稀贵的资产,还能实现孩子海外“零成本”留学。

租金3个月上涨5%


澳华数据研究机构Basis Point宣称,尽管政府加大力度增加新房的供给,悉尼和墨尔本等澳大利亚的主要房产市场中,出租房的数量并没有大幅度增加。租赁市场的可租房源减少了。 

租房市场是一个地区房屋供需关系最真实的反映。

新州房产协会的季度数据显示,与12个月前相比,用于统计整个悉尼地区的周租中位价上升了20刀,内城区周租涨了30刀,中环和外环涨了20刀。仅仅今年前三个月,悉尼公寓的平均房租就已经涨了5%,达到$500/周。
新州地产业协会主席John Cunningham认为,虽然很多新的楼房上市,但是他们预计,悉尼内城区的房子出租还是很容易的,房东目前还是能不断地增加租金。

拍卖中位价$1,250,000


当悉尼房屋的中间价达到100万澳币时,各大媒体纷纷头条报道,成为一时的新闻热点。
然而,澳联储宣布降息至1.75%后,四大银行全力跟进,房产拍卖市场立即做出了强烈反应,在2016过去的4个月里,悉尼房屋拍卖的中间价已经悄无声息地涨到了$1,250,000,环比上涨了4%,同比上涨了13.1%。

其中,悉尼内城区、下北岸的的房屋拍卖表现尤其惹眼,平均清盘率都在供不应求的80%以上。

据Domain预测,悉尼的房屋拍卖市场在6月女王生日假期之前,仍将持续升温。尽管挂拍的房屋数量可能不如去年同期,但是内城区将继续保持高位的清盘率。

归根到底都是人口增长


一年50万名学生留学澳洲
13.6万中国学生留学澳洲
2万中国人拿澳洲PR
在供需另一方,人口增长方面,澳大利亚具有良好的的移民环境和鼓励性的生育政策,因此带来相当可观的人口增长速度。
另外,澳洲的国际教育地位,以及八校联盟的顶尖大学资源促使留学人数持续增长。在过去十余年,国人选择到澳留学的人数每年均以20%的趋势增长,双方的联系纽带不断加强。

悉尼已经成为了澳大利亚第一个人口达到5,000,000的城市。

在2014-2015年,即2014年7月1日至2015年6月30日,悉尼的人口增加了83,300,达到492万,平均每个星期增加1600人。

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