1.5%最低利率不变!空置率下降!租金稳升!SQM:悉尼将长期维持房东市场!

Kyle Xing 05/10/2016

在澳洲央行行长史蒂文斯离任辞去担任10年的澳央行行长职位之后,新上任的央行行长洛威宣布了他担任央行行长以来的首次重大利率决定——澳洲央行将官方利息维持在历史最低点不变!

而在央行公布利率决定之前,澳元兑换人民币的汇率开始突然上行,一度飙升至1澳元兑换5.135元人民币!逼近一年新高!

据悉,8月澳储的降息是2011年十一月以来的第12次,自那时起,澳洲的官方现金利率削减了325个基点,达到1.5%,为有纪录以来最低水平。

同期,对房市意义重大的按揭利率下降255个基点,目前典型的标准浮动按揭利率是5.25%,折扣率4.45%。

上世纪60年代以来,按揭利率从未如此之低,被视为驱动房价上涨的因素之一。

今年2季度,全国房产总值有史以来第一次突破6万亿,较股市规模多出2.5倍,并远高于退休金账户的1.8亿澳元。

如今,房产价值是澳洲经济总值的近四倍。悉尼与墨尔本公寓租赁数据持续走强,暗示人口增长正带来强劲的住房需求;春季以来,周末房拍数据一浪高过一浪,彰显出房产投资热情高涨。

从投资命题讲,有永久产权的房产永远是最好的资产,特别是在租金上升,现金利率处于历史新低的经济环境下。

空置率下降,租金上升!SQM:悉尼仍是房东市场

调研机构SQM Research上周五发布数据显示,8月所有首府城市空置率都在下降,大城市出现租金跳涨。

悉尼、墨尔本租赁市场住房空置率分别收紧到1.7%与1.9%,今年以来,两地公寓租金要价分别上涨了4%与4.5%。

SQM的路易斯·克里斯托夫(Louis Christopher)说,悉尼仍然是“房东市场”,这里人口日益增长,创造出了新需求。SQM在悉尼调查的所有区域,仅一处广告空置率上升。

悉尼:今年破纪录新建了5.8万所新屋,但是这会从根本上颠覆房市吗?首先,我们需要明确,最近这几波上市热潮是怎么来的,以及有可能复制吗?

自2014年,新屋——大多是公寓房的建设数量超过了49,300。这是自2003年以来的最高水平。

新屋建造数量的增长主要是由于:政府基础建设的不完善,人口增加,以及包括留学生在内的海外买家大幅上涨导致的住房缺口,加上连续的利率下调刺激,房价飙涨。政府不得不增加住宅用地批建计划,以填补长期留下来的住房缺口问题。

BIS Shrapnel 预测,在墨尔本部分地区,公寓房将在未来三年面临供大于求的情况,而在悉尼却不会发生这种迹象。

BIS Shrapnel的副总监霍特里(Kim Hawtrey)称:“这一区别主要是因为悉尼房屋的缺口太大,据我们预测,这个缺口在未来几年内都不会消失。”

虽然这个财政年新屋建设将达到58,700所,创下历史最高纪录,但是由于悉尼近几年房屋建设的不足,房屋数量依旧满足不了市场的需求。

Domain集团的高级经济师Andrew Wilson认为:“在未来几年中,我们必须保证每年建设80,000——90,000所新屋,才能慢慢堵上这个巨大的房屋缺口。同时,由于房屋数量的巨大不足,房价也不可能出现崩溃的局面。悉尼的房价能这么突出主要就是因为房屋的供给不足。”

“充足的资金基础”和“政策鼓励”驱动房市上行

从2007年起,澳洲政府允许自我管理的养老基金投资到房地产和银行房产债券中。

到2014年底,这种退休基金有503,320个,总值有4960亿澳元,而每季度增加的数目有数千个,如此巨大的资金,即使缓慢入市,对房价的承托力来说也是不言而喻的。

另外,从政策鼓励角度,澳洲分设三级政府:联邦政府负责军事、外交、税收和经济策略;州政府负责大型基建和城建总体规划;地方政府则负责环境保护和具体住宅项目的审批。

由于既得利益和优先环境的考虑,大部分的澳洲居民都不欢迎房地产开发,每一个报建审批(DA)基本上都会收到周围邻居的反对。

而地方政府是由居民一人一票选举产生的,为了反映民意,开发商在通过环评报告和满足各种规划细节时,都会受到重点“照顾”。

做一份报建DA往往被拖延一年以上,可以说每一个批建楼盘都经过各项标准审核,这也是为什么澳洲的项目品质都得以保障的一大原因。

而联邦政府,州政府,为了扩大就业,扩大税收,刺激经济,会不断推出种种激励措施,鼓励开发商建房。有了政府的大力支持,不愁澳洲房产走势不稳!

悉尼土地发放量在 2015年减少了4.6%,而人口持续强劲增长。地块发放水平未能跟上需求,因而进一步加剧了悉尼市场的供应不足。

不过,正因为澳洲政府严格的土地供应管制,澳洲房屋很少出现供过于求的问题,大多数首府城市的房屋空置率长期低于3%,因而澳洲地产被很多投资者视为具有投资价值和增长潜力的产品。

大部分地产专家预测房地产价格在未来4—10年内还会继续上涨。

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据Domain报道,Finder网站调查访问了20名经济学家及地产专家,其中35%认为至2020年,全澳平均房地产价格会再上涨10%,其中悉尼涨幅会更加惊人。

55%以上的专家们表示,这是澳洲地产市场的周期性情况,实际上,未来7—10年内悉尼的房价可能会翻倍。

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目前可以看到市场已经进入稳健阶段,即市场进入良性循环,加上大改基建、人口增长计划和持续的低利率刺激内需,为下一个房价增长高峰做好铺垫。

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McGrath总裁John McGrath认为,对澳洲人而言,买房更多是一种理性投资。

买房者和投资者蜂拥而入是因为他们将房地产视为相对安全的投资,背靠真墙实瓦,毕竟睡得安稳。房产投资尤其吸引偏重资本保值的婴儿潮世代。

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费尔法克斯传媒针对25位市场经济学界、学术界、商业咨询及行业经济学界知名预测人士展开的调查揭示,他们中的大部分认为房价上涨是基于经济基本面因素,而非由“投机性”活动高发引起。

以上列举的各项因素,也是我们分析澳洲房产未来走势的根本依据。

在完善的澳洲房产交易市场,没有国内房产市场交易的操作弊端,也避免了种种风险,不论投资还是自住交易更放心,这也是为什么越来越多海外投资者将目光锁定澳洲的原因之一。

种种迹象表明,澳洲房产的未来依然稳步上升,投资这件事永远没有最合适的时机,只有一句话:现金流充足的情况下,早买早赚。

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