胡润百富2017全球房价指数:投资回报率悉尼全球第四

Kyle Xing 19/01/2017

近日,由胡润百富发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》中,首次推出两个指数:“2017全球房价指数”和“2017海外置业投资回报指数”。

剖析了中国高净值人群海外置业的特征,阐述了主要国家房地产市场回顾与展望。

在“2017全球房价指数” 中,2016年度全球房价年度涨幅前十名均是中国大陆城市,合肥、厦门、南京排名前三,涨幅均超过40%,上海排第7名,涨幅为31.1%。

第11名则是加拿大的温哥华,涨幅为25.5%。

同时,KnightFrank国际住宅研究分析师KatieEverett-Allen也指出,中国的城市化和中国家庭财富的增长是中国房价大幅上涨的主要推动力。

但是中国中小城市以及城市郊区的房价涨幅却没有跟上。

为了抑制城市房价涨速过快上涨,中国的决策者制定了许多措施,包括限购、限贷,禁止非城市本地居民购房的措施。

而在“2017海外置业投资回报指数”中,计算公式是根据当地的房价年涨幅+租金收益率+当地货币兑人民币涨幅三项相加而成。

如温哥华房价年涨幅25.5%,租金收益率4.6%,汇率涨幅6.7%,三项相加得投资回报率36.8%;

奥克兰房价年涨幅16.6%,租金收益率3.1%,汇率涨幅12.8%,三项相加得投资回报率32.5%。

报告显示,自2011年至今,中国高净值人群人数连年增长,截至2016年5月,中国大陆地区千万资产的高净值人群数量约134万人。

上亿资产的高净值人群数约8.9万人,而据最新调查,60%高净值人群拥有海外资产。

根据波士顿咨询公司和兴业银行近期发布的报告,针对家庭可投资资产大于600万元的1000多名客户进行调查,未来考虑开展境外投资的人群在资产保值、增值的需求明显较高。

国内外经济、政策的变化将会继续影响海外置业市场,这两年国人海外置业趋势持续走高,预计2017年我国的海外置业规模将增长2-3倍。

Tips

新州总估价师公布的最新数据显示,截至2016年年中的一年间,新州土地价值增长了逾11%,使得新州总地价达到约1.5万亿澳元。

蓬勃发展的房市和重新划分土地用途使得悉尼及新州各地土地价值持续攀升。

Andrew  Wilson博士表示,是时候要考虑“悉尼永远不会拥有足够供应”的情况了。

不过,对于投资者来讲,不论什么适合,早入市肯定要比晚入市时机要好,毕竟悉尼的房产是硬通货,飙涨或缓涨在通货膨胀的经济背景下都是不错的收益。

据新州规划厅(Department of Planning)数据显示,悉尼房产中位价已经高居$100万左右。

房价一直都在上涨,不仅仅是因为澳洲央行的降息政策,更是受限于悉尼这个海港城市有限的土地资源。

强有劲的地区经济复苏加上移民人口和自然人口增长,导致悉尼的房地产市场近几年来有了根本的变化。

买家短兵交错,少不了将房价不断推向一个又一个新的高度。

业内人士认为,这一数据有可能会敦促联邦政府通过税收改革进行干预,这意味着2017年可能会有比较重要的政策出台。

新州规划厅长Rob Stokes表示,未来5年内,新洲将通过更简单高效的规划系统,致力于提供更多的住房供应和选择,以帮助人们更易进入市场。

但有学者认为,单靠提升住房供应无法解决悉尼住房负担危机。

Domain:悉尼永远不会有足够供应,政府不如将重点放到租赁市场,考虑如何改善租赁条件

Domain集团首席经济学家Andrew  Wilson表示,由于一手住房及地产交易中有40%是相关税收,因此政府应该着重考虑税收政策。

他表示,供应增加并不会大规模影响悉尼楼市,不过“聊胜于无”:悉尼从本世纪初的旺市之后一直经历供应短缺,这在可预见的将来仍会是悉尼房地产的大难题。

最新数据完全没有显示出新建住房对价格存在影响——事实上,悉尼盆地的房价又再飙升。

Andrew  Wilson博士表示,是时候要考虑“悉尼永远不会拥有足够供应”,不如将重点转移到租赁市场,考虑如何改善租赁条件,说不定也许将来人们会更加适应将租房作为主要居住的形势而非购房。

不过,尽管如此,他仍强调增加供应是目前最有效的单一措施。

据悉,2002—2012年的住房建造速度缓慢,引起供应短缺,导致过去4年里房价飙升了65%。

房价上涨带动新州土地增值超过11%

蓬勃发展的房市和重新划分土地用途使得悉尼及新州各地土地价值持续攀升。

新州总估价师公布的最新数据显示,截至2016年年中的一年间,新州土地价值增长了逾11%,使得新州总地价达到约1.5万亿澳元。

从悉尼来看,不同地区的土地价值增幅是不一样的。

增长最迅猛的主要是市府或州政府作出重新区划用途决议的地区。这些决议通常使得一块土地上可以修建更多套房子。

截至2016年7月的12个月内,Burwood住宅用地价值劲增37.5%,是新州增长最迅猛的地区。

Burwood地价涨得最厉害的区域在市中心一带及Parramatta Road沿线。

政府此前公布过一份“都市转型战略”,暗示将建设更高密度的公寓。

在Burwood部分地区,比如和Parramatta Road平行的Milton Street,地价在一年间翻了一倍。

去年,靠近Burwood的其他地方地价也大幅攀升。

例如,Strathfield的住宅土地价值就增长了29.7%,Canada Bay的也增长了17%。

总估价师Simon Gilkes先生还指出,悉尼西北区及西南区部分城区土地价值也出现大幅增长。

这些地区是城郊新住房开发案的所在地,有新铁路线完工或正在建设。

西南区Campbelltown的地价增长了27.1%,西北区Hills Shire的也增长了17.3%。

悉尼大学都市与区域规划主席Peter Phibbs先生表示,悉尼面临的困境是土地价值增长最猛是由政府政策引起的,但最大的好处却被土地业主收割了,但没有考虑到土地增值带来的普遍公共利益。

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