联邦大选吵翻天的各项“房屋政策”盘点!

Ryan 29/06/2016

2016年的大选将在本周六上演,各党在政策上各抒己见,而养活着几百万人口,成为澳洲经济驱动力的“房屋政策”无疑成为联邦大选最重要的议题。

在“房屋政策”之中,负扣税、资本得利税、房屋的可负担性和可持续发展成为各党派争议的核心。

负扣税
联盟党:保持现有的政策不变。任何关于此项政策的变化会打击投资热情。

工党:现有政策只应该保留到2017年。这之前购房者在房屋出售前会一直享有负扣税补助。

绿党:废除现有政策。已购房者仍沿用政策优惠。

工党之所以在选战时提出:如果上台就对负扣税政策进行调整,其实目的当然是为了拉选票。

以工党的观点,负扣税政策刺激投资者大量进入房地产市场,推高了房价,这使得首次置业者买不起房。

在澳洲,首次置业者是经常被各方拿出来说事的一个群体。

他们买房是刚需,为了自住而不是投资。帮助首次置业者买房,是澳洲最得民心的一套说辞,而只要一说房价上涨太快,使得首次置业者买不起房,就特别容易激起民怨。

在选战中,工党提出要改变负扣税政策。具体怎么变?工党其实并非要取消负扣税政策,而是要缩小负扣税的使用范围,只有投资新房才能使用负扣税。

工党认为,负扣税政策这样调整之后,将刺激新房供给,降低房价,进而有利于首次置业者购房。

然而,联盟党却对工党的这套说法呲之以鼻。联盟党认为

1
房屋的供给跟负扣税政策没有任何关系,真正决定房屋供给的是政府批地的速度,政府多批地给开发商,那么供给自然增加。

尤其像悉尼这样土地资源稀缺的城市,房屋供给可以说完全取决于政府批地的量。

2
如果只有新房才能使用负扣税,那么将会使得大量投资者进入新房市场,在供给没有相应大幅增加的情况下,这将使得新房市场更加拥挤,反而会推高新房的价格上涨。

3
在澳洲,投资房产的需求是刚性存在的。所以如果只有购买新房才能使用负扣税,那么投资者将涌向新房市场,这对于那些想买新房的首次置业者绝对不是一件好事。

当然,对于只能购买新房的国际投资者,也同样不利。

关于谁在受益于现行的负扣税政策,两党也是各执一词。

工党说,20%的高收入者霸占了50%的负扣税收益。然而联盟党却说,70%左右的使用负扣税政策的人,年收入低于100000澳币,这说明负扣税政策的主要受益人是中产阶级。

其实,两党说的都对,只是各自强调的点不同而已。

有学者表示,房价最终还是由供需情况来决定的。在1985年,澳洲曾经取消过一次负扣税,但在那两年期间(下图红色部分),澳洲主要城市,尤其是悉尼的房价依然在稳步上涨,房租更可谓疯涨,两年涨了22%。

国会预算办公室估计取消负扣税可以在未来十年为政府节省达320亿元,而业内专家指把负扣税只限于新房会推高租金。

房地产联盟首席执行官格拉罕姆沃尔夫表示,负扣税政策不应该被改变,否则在不同层面会给市场造成不同程度的伤害。

资本增值税

除了负扣税,资本增值税也是影响投资物业另一项重要的税制,也是澳人最关心的房屋议题之一。

联盟党: 目前政策不变,因为它极大保护了购置房屋并出租出去的广大投资者。

工党:和负扣税政策绑定在一起,减少25%的资本利得税税率。

绿党:和负扣税政策一样,2020年前不变。之后每5年减少10%。

联盟党认为资本增值税折扣对购买物业然后出租的普通小投资者是一种保障,无意作出任何改变。

不过,工党的立场和负扣税一样,希望把资本增值税的折扣减半至25%。

地产协会主席肯莫里森认为任何改变会引起市场震动。200万澳洲人有投资地产物业,关系到120万澳元的补贴。地产行业对经济来说是牵一发而动全身,110万澳洲人从事地产工作,占到GDP的九分之一。

房屋的可负担性
联盟党:谭宝政府相信不断开发新区域会有力解决无房居民的购买力问题。

总理承诺了一些基础性设施建设项目,比如4300万投资从阿德莱德到Finders大学的铁路建设,会引起大家对新兴区域投资的兴趣。这些新地区的价格是便宜而且可接受的,极大改善民生中购房压力。

工党:改变是主题。改变负扣税政策和资本所得税政策会使大家更可以负担得起购房压力。

绿党:改变负扣税政策会减少购房压力,尤其对首次置业者来说。

各大政党对于另一个澳人最关心的房屋议题 – 房屋的可负担性,也有不同的看法。

现任总理谭保承认令房价达到一般国民可以负担的水平是非常重要,所以政府投资在大型的基建工程,例如耗资4.3千万的阿德莱得至Flinders大学的铁路网络,开发更多拥有公共交通及其他便利设施的新市镇,这些地方的房价会在一般人的负担能力之内。

现在的政府也相信重新规划土地用途后可以增加供应,释放以往非住宅用途土地作建房之用,可以提供更多价格较低的房屋。

工党则认为实施负扣税和资本增值税改革后,自然可以稳定房价,更多人可以进入市场。

值得一提的是,在政府经济预算与规划这块,新洲又是最大的赢家,享有政府269亿的投资中的31%,这必将继续推进悉尼的基础设施建设。

伴随着联邦大选,选举结果只能更符合民意、顺应民心,教育、移民、医疗、环境等条件将更加有利,从而带来澳洲房产新阶段的需求猛涨。

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