澳首富:海外买家重回房市!低利率环境!房产收益完胜12类投资组合!

Kyle Xing 07/10/2016
经济的强劲发展,银行低利率的借贷政策以及购房者从过去四年房市热潮中累积的强大购买力成为如今房屋需求量持续增长的三大原因。

悉尼人口近500万,占全澳人口超过1/5,悉尼占全澳的GDP更是超过1/3。

良好的经济是支撑悉尼房价的最根本原因。只要澳洲经济继续保持正增长,那么悉尼房价就有继续上涨的经济基础。

此前,因为澳洲各大本土银行停贷,部分外国楼花买家曾毁约并撤出房市。但近来情况有所变化,资深开发商、澳洲首富Harry Triguboff表示,海外买家正逐渐回到澳洲房市。

据《澳洲人报》报道,Triguboff是悉尼最大公寓资产持有者与开发商,对房市的风向可谓是了如指掌。

此前,因为澳洲各大银行收紧了针对海外买家的贷款,房产税也有所上升,海外买家的热情受到了打击。

Meriton经营的悉尼公寓房产中,一度有30%的合同遭到撤销,10%的定金遭到没收。Triguboff说:“这很突然,以前从没发生过这种情况。”

Triguboff旗下的Meriton集团今年年初时曾一度调低房产价格。但是近来,一批新的投资者进入市场,被大量毁约的公寓房市又有了新转机。

10月小长假通常是房市最繁忙的时候之一。

在长假之前,Meriton就已经发现,海外买家们正逐渐重回澳洲房市。合同撤销的情况有所缓解,买家们也在更新换代。

Triguboff说:“我们一周内能卖出35到40套单元房,交易过程都十分迅速,我们也适当调高了一些街区的房价。今年年初时,它们的价格曾被降低。”

根据最近房价、租金、空置率数据,无疑悉尼和墨尔本的房价又开始了新一波的增长。

房产收益完胜12类投资组合!

澳洲证券交易所发布了最新的澳洲长期投资报告《2016 Long-TermInvesting Report》,该报告分析了包括房产、股票、债券、对冲基金等在内的十二种不同投资产品在过去十年的收益回报。

其中澳洲住宅房产类投资(Residential InvestmentProperty)在过去十年收益回报率最高,达8%,完胜其它11种投资产品,相比之下,债券回报率为6.2%,相差1.8%。

报告指出,典型的投资产品的实际回报目标应该是消费者物价指数(CPI)加上4%通胀,即年回报目标应为6.6%。

而该报告分析的十二种投资产品中,只有住宅房产类投资和全球对冲债券达到此目标,住宅房产类年回报目标达到8%。

简而言之,澳房产投资收益完胜债券、股票、基金等12类投资组合!

除了投资的安全性和收益,在低利率环境下,房产也成为撬动资金杠杆的重要“手段。”

10年之前,如果房贷利率在10%以下就已经很开心了,买50万澳元的房子的抵押贷款还贷1年约5万澳元。

10年的时间里,利率已经减半,举债还贷的负担减轻了,现在一处100万澳元的房子还贷1年约需要5万澳元。

不管澳联储在未来会不会再度降息,不可否认澳洲将会在很长一段时间处于低利率时代。

对于投资者而言,把大量现金存款放在银行将会获得极低回报。

目前房产稳增的回报率,以及低利率时代下的低投入,使得房产成为最佳的投资选择。而强劲的春季房市正验证了这个观点。

随着澳洲未来的经济将由服务业来推动,房地产价格的上涨将出现在能提供新就业的地方、工资增长高于平均的地方。这很可能会出现在大的州府城市中。

对房地产的需求在增加,特别是在悉尼和墨尔本,房价会继续攀升,我们的大都市可能会变得就像纽约曼哈顿的情况一样,对普通的首次置房者来说,可望而不可及了。

为何悉尼的房租、房价只涨不跌?当然我们可以罗列出一系列的原因:国际城市、经济、气候、投资标的。

但最根本的原因是:尽管人们担心投海外资者的比例过高,但悉尼现在的房价不是由海外投资者创下的,而是由本地刚需、以及想换房的买家创下的。

现在的悉尼房价已经处于一个比较高的价位,但是由于可供开发的潜在地皮仅剩下34万块,而同时,人口增长却仍然快速,加之新洲政府的大悉尼计划,在可预见的将来悉尼房价将继续攀升。

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决定房屋供给的最关键因素是土地供给,然而悉尼是建在海港的众多山坡之上的,可供开发的土地实在有限。

现在悉尼提出了向西部发展的战略,但最新的调查显示,大悉尼盆地剩余可供开发的住宅地块仅有34万块,这还不到未来20年人口增长所需土地的一半。

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新州的国际留学生数量自从2013年以来已经增长了22.4%,从14万人增长到17.1万。

除了高速增长的留学生,新州计划厅厅长Rob Stokes公布了最新的人口预测数据:到了2036年,新州人口将超过1000万。

比如在Camden,2011年的人口是5.8万,等到了2036年,人口将增加到22.4万;

位于悉尼西区的Parramatta也将从2011年的20万人口增长到2036年的41.6万人口;

悉尼市中心的人口也将在2036年增长到31.5万。

在这样的人口增长压力下, 到2036年,悉尼预计人口将达到642万,需要新增住宅72.6万套。

对于房产交易活跃程度而言,一方面是本土需求强劲;另一方面,移民的不断涌入,极大地增大了住房需求。

同时,政府的住宅政策非常鼓励人们“提前”消费,房价上涨自然在情理之中。

对于资金杠杆而言,银行贷款利率创新低,让投资者的可负担能力大大提升。

澳洲各个金融机构和银行的贷款利率已经创下澳洲过去历史60年的新低,这极大地刺激了购房者的入市热情。

综合这些关键因素来看,澳洲房产市场能在目前全球市场低迷的情况下逆势而上,也是情理之中的事情了。

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