海外人士购房政策全面解读!

Kyle Xing 02/06/2016
海外购房政策最新的变动是2016年2月9日,海外投资审批委员会(Foreign Investment Review Board,FIRB)对新房给出了一个严格的界定:推倒一座或多座旧房重建的独栋新房,不能定义为新房。

最近几年来澳洲投资的中国投资者络绎不绝,而最近新出的购房政策又将给投资者甚至房地产市场带来哪些影响呢?寰太置业接下来为你理清此次政策调整的脉络。

引起骚动的原因首先来源于这篇新闻:

新闻中把FIRB“独栋新房”的规定作了一个说明,并说明此规定对澳洲房市将产生重大的影响,特别是那些特别看重中国买家的开发商和中介。

寰太置业为大家举个例子,详细说明这篇新闻的观点:

新规定阐释,一幢修建的新房来取代被拆毁的旧房“通常情况下并不能被视为新房”。这样一来,外国买家将只能被允许购买新建房产、楼花或者空地,资金丰厚的外国买家可能因此被拒绝在购房的大门外。

一些墨尔本开发商据称有些手足无措,他们购买了价值数百万、甚至上千万的房产,比如在Glen Waverley区,本来打算重建豪华房产。现在他们原本计划的中国买家市场仿佛无法购买。

然而,这一条规定具体怎么认定与实施并不是那么明朗。

Neville&Co律师行的内维尔(Petre Neville)律师指出,新的法律主要在于如何诠释,而房产开发商可能需要在测试中逐步找到政府对于“新房”和“旧房”的划分。“我们实际上和FIRB进行对话后发现他们也不能给我们明确的解释,因为他们‘不知道’。必须要测试才能够确认政策的细节。”

按照FIRB的指导方针,对于尚未动工开发商而言也许有解决方法:

FIRB在审查每个外国人在澳购房案例时奉行指导原则就是:看该购房行为是否“增加了澳洲房源(increase Australia’s housing stock)”,意思就是海外投资者购买的房屋要增加住宅供应量。

对于尚未动工开发商而言,他们还有可能将项目更改为联排别墅。由于联排别墅的房屋总数超过了土地原有房屋总数,为增加了市场上房屋的数量,因此可以被认定为“新房”。

也就是说,如果本来这块地上有一个房子,你推倒了,必须至少建两个房子,要是这块地上本来有两个房子,你推倒后必须至少建三个房子,以此类推。

也有观点认为,在一些情况下,推倒旧房修建更大、更好的新房,也会被算作增加房产的总供应量,前提是没有人会购买旧房。

然而,由于还没有人因此被处罚过,FIRB的工作人员也无法为具体如何分类这样的房屋给出明确的解释。

 
那么,2016年2月9日后海外人士究竟能买什么样的房子?怎样买房呢?

第一点

除了澳洲永久居民,澳洲公民和新西兰公民以外的外籍人士买房,都需要申请FIRB。

2015年12月1日后:

在澳洲购买100万澳元以下房产的海外投资者,须缴纳5,000澳元的申请费;

购买价值在100万-200万澳元房产的海外投资者,须缴纳1万澳元的申请费;

购买200万澳元以上房产的海外投资者,房价每提高100万澳元须再额外增加1万澳元的申请费。

必须先申请FIRB,得到批准后,方可购买房产!

第二点

一般购买新房都可以无条件获批,并且对买下的新房数量没有限定。

而二手房的购买则受到很大限制。海外人士一般不允许在澳购买二手房。

除非你持有一年以上居澳签证,例如学生签、工作签,则可以购买一套二手房作为自住,但是在签证到期之前三个月必须卖掉。

如果你没有一年以上签证,例如可多次入境的旅游签,则只可以购买新开发的房产。

此次对“新房”的重新定义对留学生基本没有任何影响,因为留学生购买房型多为近学校的公寓与排屋(townhouse),而不是这种拆了重建的高档洋房 (house)。

第三点

此次关于“新房”重新定义后,海外人士可以购买如下类型房产。

“新房”是由开发商开发建造的,从未被交易过的房产。
翻修或新装修的房产不能算作“新房”,一块土地上,将原有的房屋推掉,重新建造,这套房产也不能被算作“新房”。
也就是说:一块土地上,新建房的数量大于推倒房的数量,海外人士可以购买,反之,则不可。
 

在新规定义的“新房”下,海外人士可以购买楼花、空地或者重新开发项目。

楼花,在澳洲也叫期房,是指一项地产开发项目在动工兴建前先交订金,分期付款方式销售出的房屋,实际上就是未完成的房屋。因为有如开花(付钱)才结果(建成),所以有了楼花这一说。

澳洲购买楼花,优势很明显,如可以有缓冲期准备余款,投资门槛低,早期以很少的现金投资非常有前景的区位等。

空地,是指由政府或开发商开发的土地。

如果这块土地上曾经有过屋宇,则不能算做空地,出售给海外人士。
投资审批委员会为了不让外国投资者钻空子,还特意规定,一座住宅被推平,变成空地后,也是不能卖给外国人的。

开发项目,海外人士可以申请FIRB,得到批准后,购买房产作为开发项目。

开发项目:

购买之后,这块土地或者原有的房产在开发过程中必须空置;

开发项目必须在得到FIRB批准后的四年内完成;

建造完成30天内向政府提交所有开发项目完成的材料。

需要注意的是:海外人士不能购买房产,将其推到,重新建造“一栋”新房,作为开发项目;开发项目,必须是在一片土地上,至少多建造一栋新房。
此次政策调整主要波及的还是开发商与富裕的投资者,对排房和公寓等户型的购房群体影响微乎其微。正如业内人士所说,在官方出台详细的标准之前,再多的定论都只是猜测。

看来,中国资者要想在澳洲购买房产,必须得做好充足的功课。不仅要挑一个最划算的银行贷款方案,还要时刻注意投资审查局的政策变动。
要知道,申请在澳买房时要交的申请费,可以高达25,000澳币(根据房价不同变动),万一申请失败也不会退款的!

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