拍卖市场降温一定会抑制房价飙高吗?

nibin 05/01/2016

储备银行近日作出警示:由于悉尼及部分城市适合开发的未售土地大幅减少,未来房价将会更高,而我们希望看到的是稳重上升。

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会议纪要显示,今年稍早的降息行动目前仍对消费者支出和房屋建设构成支撑。
澳联储委员会并未提及,限制银行业向房市投资者房贷是否发挥出期望的效果。
但指出房价和商业地产是澳洲金融稳定面临的一个主要风险,不过有迹象显示监管正在发挥作用。

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澳联储委员会表示,房价上涨似乎有所放缓,但不确定放缓是否会持续。
有初步迹象显示,炙手可热的悉尼市场的房价增长终于开始降温,但清盘率下降只是一个指标之一,现在断言这种趋势能否持续还为时过早。

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悉尼、墨尔本以及受旅游度假业影响的布里斯班的房地产市场仍在向有利于卖方的一面转变,预测房价会稳定上涨。
澳联储副行长在澳洲国立大学的演讲中提到悉尼的房屋供应明显不足,待开发地的数量跟不上需求。
另外,建筑材料通货膨胀上升,同时银行的联络官也表示开发商正在提升价格。新住宅的成本通货膨胀比原来的平均水平上升了两个百分点。

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住在悉尼的租客越来越感到压力倍增,最新数据显示,悉尼房租价格的涨幅已经达到了4年内的最高值。
投资者为了平衡支出因此提高了其手下房产的租金,而一直居高不下的移民潮更是将悉尼的房租价格推向制高点。
Domain Group发布的数据显示,悉尼中房市场的租金平均每年涨幅为3.9%,如今的租金为$530元/周。

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目前的种种迹象表明,今年的两次降息正在逐渐显露成效,大量消费者投资和借贷涌入房地产,但是房屋改造上的投资却不足,并且为应对利率,诸多借贷者选择尽快交付保证金。
依靠银行利息的家庭很可能会减少房屋消费,但那些有多余资金的家庭很可能会将这些钱投资进房地产而不是依靠低利率,而商业投资依然后劲不足。

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德意志银行:新房动工创下新高被指是预警信号,但相对于一样创新高的人口,建造数字需要上升20%才可接近历史高位!
虽然不少人悲观地预言澳洲房市兴旺告终,但德意志银行却认为前景仍然乐观,建造周期未达最高水平。

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德意志银行资产分析师Tim Baker表示,很明白房价现时过高,加上第四季度萎靡的清盘表现,所以不少人会觉得未来价格将会放缓。
Baker认为对经济、就业和公司收入有更大影响的建造周期,在过去十年已经和价格一起向前,但这并非一贯的历史趋势。

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新房动工创下新高被指是预警信号,但相对于一样创新高的人口,仍然较以往最高峰时为低。
建造数字需要上升20%才可接近历史高位,租户的负担能力日低也证明新房建造不够供应。

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高盛(Goldman Sachs)投资策略部主管Matthew Ross也同意这个说法,股票市场亦预测房市会走向低迷,但房价不大可能急剧下跌。
Ross预期澳洲央行将会在明年5月再次调低利率,将稳定市场,买卖会逐渐放缓。
一边是房市不景气的疑虑,一边却是房价蹭蹭的突破。今年第三季度,墨尔本独立屋中间价首破70万大关。
根据domin的统计,墨尔本第三季度的独立屋中间价首次突破70万大关,比上一季度增长2.8%
同比去年第三季度,房价平均上涨$95,220,增幅达到了15.6%。这是自2010年6月以来,年增长最高的一次了。

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除11年~12年有小幅波动外,12年~15年独立屋价格呈直线上涨。
而公寓的增长幅度则要略低于独立屋,15年第三季度,墨尔本公寓价格的涨幅为1.9%,最新中间价为$435,674。

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据澳洲金融评论网报道,很多在房市一线的从业人员认为富裕城区的房价将上升更快。
Brisbane’s Johnston Dixon的John Johnston说,越来越多的悉尼和墨尔本买家到布里斯班买豪宅。
McGrath的Michael Coombs专门负责悉尼下北岸的房产销售,称虽然卖家未必总能获得理想价格,但位于500万-1200万的房子依然有很多买家出价。

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Abercromby’s Real Estate的中介Jock Langley说,墨尔本300万至2千万的房产很少,供不应求。
房产专家克里斯多夫(Louis Christopher)认为,悉尼下北岸、北滩和东部郊区超过200万的豪宅明年将会继续升价10%以上。

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不过因为悉尼内城房价高,部分投资者和买家都被赶到西区。他们意识到,如果在便宜的地区买房子,相同的价钱他们可以买更多,租金收益也更高。
SQM Research的报告称,在悉尼,自2012年以来,巴拉玛打(Parramatta)的房价上升了55%,利物浦(Liverpool)的升了52%,内西区升了46%。

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