悉尼墨市土地价格急升!Domain:未来5年房中价将再涨$30万!

Kyle Xing 21/10/2016
虽然悉尼现时的房价已经处于一个比较高的价位,但是由于可供开发的潜在地皮仅剩下34万块,而同时,人口增长却仍然快速,加之新洲政府的大悉尼计划,在可预见的将来悉尼房价将继续攀升。

虽然人们担心投海外资者的比例过高,但悉尼现在的房价不是由海外投资者创下的,而是由本地刚需、以及想换房的买家创下的。

Domain首席经济学家Andrew Willson预计,按照春季的发展态势,悉尼房价年总体增长率将维持在7%—10%,这这意味着未来5年内,悉尼房价中位值的增幅将高于30万澳元。

为什么未来5年悉尼房中价会再涨30万澳元?

按照新洲政府的计划,在未来10年内悉尼将会增加100万人口!这将会给住房和公共交通等基础建设带来巨大的压力。

我们来看看新洲政府的“明日悉尼”计划。

未来10年增加100万居民;

未来5年投入130亿用于基础建设;

截止至2036年,中央商业区(CBD)将会创造超过12万个新就业职位;

截止至2036年,来往CBD的通勤人次将会增加35%;

可以看到,在可预见的未来悉尼人口,就业都会持续增加。上一财年,新州10大人口增长区域都在悉尼大都市范围内,而悉尼新增人口的比例站了全州新增人口总数的77%。

St George银行高级经济学家Hans Kunnen说:”悉尼目前的某些约束条件是短时间不会消失的,这包括人口增长,低利率,极低的房屋空置率,自我管理的养老金投资,国外需求等。

据悉,为解决人口增长带来的压力,新洲政府正在加快推进价值700亿的道路、隧道和铁路等基础建设项目。

目前进展中的交通基建项目包括:悉尼新机场,情人港第二条跨港铁路、CBD新地铁线、西区轻轨和西部连接(WestConnex)高速公路等。

这些基建项目将会带动当地经济、就业的快速发展,对所在地区的房价起到显著推动作用;同时,更多的购房者,以及租客会因为改善的交通搬到这些地区,因而推动房价和租金的上涨。

为何悉尼的房租、房价只涨不跌?当然我们可以罗列出一系列的原因:国际城市、经济、气候、投资标的。

但是,最近发布的2项数据调查,却让我们知道了那么多专家笃定房价只会继续攀升的根本原因:

1
决定房屋供给的最关键因素是土地供给,然而悉尼是建在海港的众多山坡之上的,可供开发的土地实在有限。

现在悉尼提出了向西部发展的战略,但最新的调查显示,大悉尼盆地剩余可供开发的住宅地块仅有34万块,这还不到未来20年人口增长所需土地的一半。

2
新州的国际留学生数量自从2013年以来已经增长了22.4%,从14万人增长到17.1万。

除了高速增长的留学生,新州计划厅厅长Rob Stokes公布了最新的人口预测数据:到了2036年,新州人口将超过1000万。

比如在Camden,2011年的人口是5.8万,等到了2036年,人口将增加到22.4万;

位于悉尼西区的Parramatta也将从2011年的20万人口增长到2036年的41.6万人口;

悉尼市中心的人口也将在2036年增长到31.5万。

在这样的人口增长压力下, 到2036年,悉尼预计人口将达到642万,需要新增住宅72.6万套。

悉尼地块涨幅超独立屋!房价、房租急升!

截止于9月,CoreLogic的房价指数显示,悉尼的按季房价增长是5.3%,较8月底上升3.9%,墨尔本的季度升幅为5.1%,上升3.4%。

进入春季,房屋拍卖市场表现强劲,房价、房租双双上涨,而最新数据还显示,悉尼、墨尔本等首府城市的地块价格也惊人地上涨,内城和近郊地价涨幅过高。

算起来买地成本比精品土地别墅(Home & Land Package)还高,因此越来越多的投资者将投资计划伸向了离市中心更远的地方。

在房价猛涨的情况下,悉尼的地块价格在截至9月的一年中也惊人地突破了$420,000水平。

根据全球房地产分析机构CoreLogic的数字,在悉尼和墨尔本,地块中位价分别上升12.5%和13.9%,超过了超越独立屋的升幅。

CoreLogic研究部主管Cameron Kusher认为,土地价格上升会令现有的房价升幅扩大。难怪悉尼的房屋中位价正徘徊在约$900,000的水平,而新地块(大部份位于城市外围)的中位价已超过$422,000。

从2月份创下的124万,到5月份的126万,到9月份连续两次刷新到127万和130万…

进入春季以来,悉尼、墨尔本的拍卖清盘率几乎都保持在超高水平的80%以上,拍卖中位价也多次刷新历史记录。

Domain首席经济学家Andrew Willson表示,受到高清盘率的刺激,越来越多的卖家开始进入市场。同样受到高清盘率和低利率的影响,悉尼的房价肯定会进一步走高,因为现在无论卖家还是买家,信心都很足。

近年来,随着前往悉尼、墨尔本投资的人越来越多,许多卖家也希望在火热的春季拍卖市场分一杯羹。

与此同时,较低的贷款利率也是导致买家购房的原因之一,综合来看,悉尼和墨尔本房价上涨是必然现象。

 

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