开年股市震荡、人民币/澳元大跌!如何寻求资产保值?又或是投资良机?

nibin 19/01/2016

从上周开始,澳元兑换人民币的汇率一周跌幅高达5%。澳元兑美元的汇率也瞬间跌穿了70美分!跌到了69.3美分!
与此同时,人民币从新年伊始便呈现出持续贬值的趋势。

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半个月来,人民币兑美元离岸人民币汇率最多跌破6.7,随后更接连突破6.71和6.72,单日贬值近1.16%。人民币中间价下调145个点至6.5314,创2011年4月以来新低。新年仅过三天的时候,人民币中间价已经累计贬值378个基点。
对于资金密集型的房地产行业来说,融资渠道和成本对房企尤为重要。人民币贬值、美元增强、资本的外流将不利于房企的融资,一定程度上将会造成企业短期融资成本上涨和融资难度的增加。也意味着房价的增加。

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在上述两大因素的夹击下,海外资产已经成为产投资的必要选项,之前是由于移民、教育等原因在外海购置房产,如今人民币的贬值会让海外投资在资产配置中占到更大的比重。
毕竟从各方面分析来看,房产是目前非常具有保值价值的产业,而这一切都有数据证明。
我们来回顾一下2015《Domain第四季度租金报告》,就是大家热传悉尼、墨尔本清盘率下降,所谓“地产末日论”的那段时期。

根据Domain第四季度租金报告,悉尼独立屋的租金依然处于纪录高位。
因空置率低,在墨尔本、阿德莱德、霍巴特和堪培拉等其他首府城市,独立屋租金也创下新高。

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第四季度悉尼独立屋的平均租金保持在纪录高位530澳元/周,过去一年上涨1.9%。
悉尼的独立屋租金依然处于破纪录高位,由于本已较低的空置率还在继续降低,租金将会只升不降。

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相较而言,墨尔本的独立屋平均周租金在第四季度从390澳元升至破纪录的400澳元,过去12个月共增长了5.3%。该市第四季度的单元房租金保持在370澳元的纪录水平。
Domain地产专家韦森认为:“墨尔本的独立屋租金继续涨至新纪录高位,低空置率预示租客要面临更高的租金。

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在布里斯班,过去4年独立屋租金都保持稳定,第四季度维持在平均400澳元/周,但仍有上升趋势。
在2016年房价预测方面,物业顾问机构Knight Frank、房地产评估公司SQM Research、业内专业人士 Walton Chu同样看好悉尼房价。
据《Financial Review》报道,物业顾问机构Knight Frank的一则报告称,2015年悉尼的资产增值率在十大主要城市中拔得头筹。
作为澳洲最大的房地产市场,悉尼迅猛的发展态势在2016仍将持续,房价增长率将高达10%。包括伦敦和纽约在内的世界十大城市,房价预期平均增长率仅有1.7%。

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除了Knight Frank外,房地产评估公司SQM Research同样看好悉尼房价,该公司给出的预计增幅为4%到9%。考虑到2015年年末悉尼拍卖清盘率曾跌至59.8%,该公司把增长率的最低值设为4%。

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业内专业人士 Walton Chu同样给出了10%的高预期增长率,他认为尽管悉尼房地产市场不如从前火热,但开发商的期望值仍旧很高,而且悉尼人口在不断增长,因此与世界上绝大多数的城市相比, 10%的增长率对于悉尼而言仍可接受。

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当然三大机构的预测并不是空穴来风。道理很简单,稳定增长的本地人口以及持续快速进入的外来人口积极推动了澳洲三大城市的地产繁荣。
首先澳大利亚是移民国家,政府仅对澳大利亚永久居留批准一年就有约20万人,还不算来澳留学工作和旅游的朋友。
作为澳大利亚第一二三号城市,悉尼、墨尔本、布里斯班自然已经名声在外,再看看最近的新闻,大家不难发现,各国对大澳洲的投资已经遍地开花。

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最新数据显示,澳大利亚总人口约2350万,悉尼预计今年底突破500万,墨尔本约450万,布里斯班约230万,不难看出,这三个城市总人口已经超过澳大利亚总人口的一半,可想而知这三座城市在澳大利亚的重要地位,而且更多的新移民第一选择同样是这三座城市,人口的激增必然导致房价的增长。

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澳大利亚是个好地方,这里资源丰富,环境优美,地广人稀,再看看悉尼,墨尔本和布里斯班在大澳洲的地位,以及在世界投资城市的地位,如果你不熟悉的话,做一个不算太恰当的比喻:在国内一线大城市的房子一定是好东西。虽然目前国内房产过量,空置率严重超标,但是一线城市依然保持上升趋势,像深圳这样的新兴城市,房价均价已经超过3.5万。
无论市场再怎么不好,你想北京、上海、广州、深圳的房价会大跌吗?转过来看,澳洲这三座空置率超低,人口持续增加的国际城市房价升值也许还在开始阶段,抓住现在低汇率低利率的历史机遇,无论居住、投资、还是合理配置资产安全,悉尼、墨尔本、布里斯班都是不错的选择。

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