在澳置业,如何识别热点区域?4大法则帮你最快定位潜力项目!

Kyle Xing 01/12/2016

房产投资者对下一个房地产热点都相当关注,因为如果在对的时间进入一个热点投资区,可以在较短时间内看到房价强劲的上涨。 

那么如何能够识别有潜力的热点并抓住这样的机会呢?澳洲房地产专栏作家Nila Sweeney撰文分享了一些他的办法。

1

寻找向高档化转型的小区

这些区可能过去的声誉并不起眼,但现在不少高端房主正在迁入,风景线正在发生变化。

具体做法是:

查看感兴趣的、负担得起的区;

查看过去二至三年的房价变化;

如果价格稳步上涨,再看人口统计数据。越来越多的收入不错的年轻居民是一个强劲的迹象;

查看该区是否不断有新房建设或房屋装修;

查看是否有新开的咖啡店或零售商店。

如果以上五点都符合,那么这个小区应该是有不错的发展机会。

2

涟漪效应

如果暂时负担不起房价将进入高增长的区,投资者仍可能通过查找买到其周围区的房子。

这需要时间,所以需要了解当地房地产市场正处在一个什么样的周期阶段,以最大限度地提高好的投资机会。

在涟漪效应上升前发现此类区的重要提示: 

通过比较相邻区的中位房价来衡量房产价值,如果差异超过5%,相邻区就可能出现上涨。

密切关注季度平均房价趋势。一旦确定周期已拉开序幕,查找与自己预算范围内尽可能接近的房产。

3

查看供求情况

高需求低供应的区,房价更有可能攀昇,供求关系应该怎样评估呢?

寻找租金回报率正在上升的区;

查看该区的人口迁入的统计数据。人口平均年龄在35岁左右的区通常走向高档化更快,因为这些人口往往都有更好的收入;

寻找人口正在上升的区。人口本身不足以推动价格上涨,但与其它指标如收入上升与供应量低等相结合,就是一个房价上涨的很好迹象。

4

寻找将要进行大型基础设施的项目

这说明该区很可能会看到住房需求激增,因为很多工人要在该地区上班,如果项目已经开始那就是最好的了。

CoreLogic《2016年10月房屋价值指数(The CoreLogic October Home Value Index )》最新的数据表明,州府城市的价值已经达到了历史新高,八个州府城市中,有六个城市的房价上升。

除了阿德莱德(-1.3%)和柏斯(-1.5%)外,每个州府城市在过去三个月的房价都有所上升,悉尼房价持续强劲,与去年同期相比资本增值上升10.6%。

许多人都质疑在房产牛市到底该不该买房。其实,这个问题并没有最“权衡利弊”的标准答案,因为归根到底取决于你的个人情况和需求。

刚需,或者临时刚需(留学生、工作调派等)购房者往往对价格最为敏感, First National Real Estate的CEORay Ellis认为只要你认为你可以负担,你就应该做出购买的决策。

不少在牛市观望的购房者总是期待市场调节可以使房价更低,于是往往推迟购买计划。不幸地是,现实往往与这样的期待相反。

在牛市中推迟置业计划,只会导致日后更难购置,花费的费用更高。

房产投资是一向长期投资,所以最重要的事是努力存款,积攒一笔可观的首房,如果可能的话,避免置业时缴纳贷款保险。还有,尽量购买地段好的房产,日后可以为你带来升值。

而对于投资者来说,决定你是否应该在牛市中购买房产的一个重要特点是你是否想要在牛市中卖房,因为将你目前的房产变现将会对你购买下一套房产起到至关重要的作用。

不管市场的状态是哪一种,每一个投资者都需要保证你的资金是不断积累的。

在一个不断上涨的牛市中,这就意味着你需要时刻保持清醒,而不是被拍卖冲昏了头脑,做了赔本买卖。

现在是再融资最合适的机会,因为汇率、利率相对都是历史上最低点,并且在未来很长一段时间都会处于这个状态。

在开春以来的房市上想买到心仪的房产变得越来越难,因为所有房产都会在极短的时间内被一扫而光。如果周六开放看房,当天可能就被卖掉了。你需要随时准备着出价,并且出价要高于底价才有可能被考虑。

Tips

寰太置业提醒大家在看房的时候,将它们的购买价去和持有成本进行比较,看它们的房租是否足以支持所有成本,权衡租金回报和资产升值。

另外,如果你想让一套负扣税的房产买得值,应该要参阅其过去几年的房价变化,保证其房产价格在未来还会上升,而不是盘桓不定甚至下跌。

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