卖家捂盘观望!买家蜂拥而上!等市场缓和?也许你已经错过了无数个最佳选择!

Kyle Xing 01/09/2016

自澳联储8月份宣布降息以来,悉尼的拍卖市场又回到火爆状态,连续几个星期拍卖清空率都在80%以上,而且中位价也迅速的回到120万的位置上。

目前的低利率环境为购房者提供了优越的投资环境。数据显示,抵押贷款买房客户正利用低利率消除上万澳元贷款费用。

澳洲两大住房贷款商数据都显示,客户面对金融冲击的安全缓冲加强,贷款还款都超过最低还款。

金融网站Mozo分析,若抵押贷款30万澳元,且在2011年澳洲储备银行开始削减利率后一直未改变每月还款额,则已经提前还款18,250澳元。

除了历史新低的利率,房价居高不下还有更深层次的原因,例如:之前在澳洲的不少地区,地方政府发放新地块的速度过于缓慢,无法顺应市场需求;首次突破500万大关,悉尼堪比“移城”的人口增长速度;过去连续20年的房屋供应缺口等等。

在现实中,政府提供的基础设施不足或落后、政府在土地分区、规划和建筑审批过程中的决定延迟、建材价格的上涨和通货膨胀、新房建设的时间成本、海外投资者的规模性进入都成为影响供给以及房价的重要考量因素。

过去一个财政年里,新州的住房准建许可增长了10.5%,但面对新居民数、新移民数,不禁要问:新房建设的速度是否足够快了?

不要忘记,为了保证新洲的经济增长,按照大悉尼计划,未来10年至少需要增加100万人口,再加上现在悉尼已经超过500万的人口。

大规模基建和增加房屋供应势在必行,除了填补20年以来的住房缺口,满足500万人的住房需求,更重要的是保障政府“百万人口增长计划”的顺利实现。

就业、人口、基建驱动房价

经济的发展和高就业率带来了大量人口增长。政府为了容纳更多的人口而投入了巨量的基础建设,而基础建设又推动了房价的增长。这就是悉尼正在发生的事情。

我们熟知的西北铁路,线上的区域在过去几年地价增幅超过20%。

高速建设的轻轨项目,一条将会连接悉尼市中心至Circular Quay,再到东区的Randwick,Kingsford;

另一条从西区中心Parramatta到内西区Strathfield,2条轻轨沿线以及辐射城区的房价都在上涨。

州政府还将计划开建从北区华人重镇Chatswood到南区Sydenham的铁路线。该项目预计耗资超过10亿澳元,建成后将极大缓解悉尼南北堵塞问题。

需求量大口吞食供应量

两年前,悉尼的一处房产售出了385万澳元,这周六,这处房产以515万澳元的价格售出。在周末的房产拍卖中,强烈的市场需求又一次跑赢了少得可怜的供应量。

据《澳洲金融评论报》报道,这套带有四个卧室的房产位于Hunters Hill的非半岛一侧,在这次拍卖会上创下了本地拍卖记录。

悉尼住宅市场上优质地段的房屋供应量持续下降,截至到7月,前12个月上市的房产数量减少了29%。

例如,本周末一套位于Bonnefin Rd 35号的房产的售价高出了底价75万澳元。

买家们纷纷表示,不可能一直持续高价,市场肯定会有所缓和,但事实证明,市场根本没有缓和。人们也意识到了这一点,又重新回到市场。

CoreLogic的专家表示,这个春季会有更多人进入市场,也许需求量会把供应量吃得一干二净。

悉尼现在进入了一个称之为“价格旋涡”循环的怪圈。

房价越涨,就越少的业主敢把自己的房子卖掉,因为他们会担心卖掉后,持续的房价上涨可能导致他们再也不能够重新回到悉尼的房市了。

目前,悉尼的业主更倾向于装修和扩建现有住房,而不愿意把现有住房卖掉再去买新房。

从下图可以看出,悉尼的新房建设在过去十年间都处于供不应求的状态。到2016年为止,悉尼的累积住房短缺数已经超过10万!

另外,如图所示悉尼(蓝线)的可用建筑地块储备也远远低于全国水平(黑线),特别是自从进入2013年来更是如此。

除了价格上涨,从市场的可持续性来看,居民的“可负担力”不要崩盘也是广大投资者乐见的。

真正出现大量房产供过于求是政府绝对不想看到,也绝对会进行宏观调控的。

简单的来说,面对每年将近20万的新移民速度,以及未来每年25万新移民规划,只要每年将住房准建许可降低几个百分点,就足够cover最近新建房热潮的房屋存量。

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