仅仅是为了安全投资?为什么中国买家对澳洲的热情,即使限贷也阻止不了!

Kyle Xing 02/06/2016
中国房地产机构预测,2016年,中国买家对澳洲物业的胃口只会继续壮大。

根据地产研究机构Onthehouse.com.au的最新报告,对150家中国房地产中介机构进行的调查显示,有149家做全球投资的中介相信今年中国买家花在澳洲房地产上的钱会超过2015年的水平。

值得注意的是,澳洲是最受青睐的国际购房市场,60%的受访机构青睐澳洲,击败了其他也很受欢迎的国家,包括美国、英国和加拿大。

人民币对美元贬值削弱了中国买家在美国和英国的购买力,使得像澳洲这样的国家更加受到欢迎。另外,中国买家的避险意识也是海外购房热潮的原因之一。

在150家受访的中介机构中,也有7家机构认为他们的海外房地产销售会受到海外国家收紧外资政策的影响,包括澳洲的外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board,FIRB)施加的限制,以及维州政府最近提高了外籍买家的印花税。

不过,实际情况是,只要其他主要银行和第二线、第三线的银行不追随西太银行(Westpac)和澳盛银行(ANZ)停止向外国投资者贷款的决定,需求应该不会过于受到这个因素的影响。

另外,澳洲的中资银行瞧准了这一时机,将目标对准了那些得不到贷款的海外购房人士,希望填补市场空缺。据《澳洲金融评论报》称,至少有三家中资银行具有海外购房借贷能力,它们是汇丰银行、中国工商银行和中国建设银行。

短暂的政策调整并不会吓跑真正有需求的投资者,因为他们走出国门的强烈动机没有改变。

中国在2015年夺得澳洲房地产市场最大外国投资者的称号,花了243亿元购买澳洲房产,占所有行业流入外资的四分之一以上,而者并不仅仅是为了规避风险。

永久产权、无遗产税,土地房产私有、海外人士可以贷款、年投资回报率高”等等,相信很多朋友都读到过相关信息。

尤其是对比了中澳房产的巨大差异后,相信大家更为深切的体会到澳洲是一个真正为维护“买房者”的利益去制订法律的国家。

稳定的经济环境

相对于中国楼市调控的扑朔迷离,澳洲拥有最稳定的房产投资环境。

澳洲实施了经济快速增长及经济结构的重大调整,在投资不损害澳大利亚国家利益的前提下,澳大利亚政府多年来鼓励外国到澳洲投资,各国大型企业不断注入,保持着强劲的经济生产力。

对于投资人士来 说,一个国家拥有稳定的经济环境非常重要,它决定了市场风险的高低。澳洲房产市场多年来一直保持一个稳定的增长态势。

根据RESIDEX的统计数据分析,澳洲的房产价格在过去30年平均每10年为一个增长周期,这意味着房产价格在每7-8年会增长一倍。

并且平均每年4-7%的租金回报轻松以租养息,房价和房租双线持续增长收入。

教育和移民拉动人口增长

澳洲有着雄厚的教育资源和科研水平。优良的师资力量让很大一部分中国家庭选择留学澳洲,因此海外留学生众多。这奠定了租房市场的部分需求。

此外,澳洲作为移民国家,移民类别众多,相较于英美等国家,移民门槛较低,生活更为舒适,因此吸引了大批海外精英在此定居。
高度透明化

澳洲地产业位列世界第一信息高度透明化,建筑成本以及房价基本完全透明受控,利润率有明确的法定范围。

通过相应机构网站还可以查到开发商和楼盘的详细数据,包括周边的居民教育程度,年龄分层,职业结构等等,可以作为理性分析的依据。

此外,澳洲房价是由多方参与制定,会经过银行和其他专业评估机构的公开量化,且政府部门对当地区域房价有长期的统计分析,整个房价和利润基本是完全透明的。

严格规范行业人员的资质审批

包括律师、代理人、经纪人等。从事地产活动的专业人员必须具有一定的学历,相应的实践经历,且考试合格颁发资质证书,经注册登记后才能执业,行业非常规范。

无论是买房卖房,还是租房管理,澳洲都有最完善的体系保护房产持有人。

对于海外买家来说,清晰透明的操作市场保证了投资的安全性,买家无需自己操心,完全可以做到足不出户投资海外,即省心又放心。

严格控制建造量
空置率低
近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的,每年大量人口增长极大的拉动了内需,然而澳洲政府严控房屋审批量,房屋建造量却远远赶不上人口增长,这直接导致了一房难租的局面。

按照国际通行惯例,房屋空置率在5%—10%之间为合理区,此时供求平衡,有利于国民经济的健康发展;而空置率在10%—20%之间为危险区,要采取一定措施,如果空置率在20%以上为严重积压区。

而澳洲每年的房屋空置率基本维持在3%以下,远远低于世界平均值。

永久产权优势

澳大利亚受英国普通法传统,私有制是其核心基础。澳洲绝大部分土地为私有制,业主拥有土地的永久产权和继承权,无遗产税。

而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一,有效降低长期持有的成本。

首付低,资产组合灵活

澳洲非常吸引海外投资者的一点就是购买房产的首付低,资产组合灵活,投资风险小,金融杠杆充足。

低首付让绝大多数人都可负担起。相比于股票,基金等,房产是最为稳定的投资项目,并且澳洲的首付是存于信托账户中,受政府监管,还有利息可以拿,完全无风险。

澳洲允许海外人士贷款,轻松以租养息,还允许可以不卖房,直接通过增值部分从银行套现来达到“一套房生两套,两套房生四套”这样的资产组合,利用金融杠杆来达到利益最大化。

法律体系方面

很多不熟悉澳洲的人士会担心在澳洲购买房产是否有法律方面的风险。

首先,澳洲拥有强有力的核查与制衡制度,以及备受尊重的司法和执法系统,以及公开、有效和透明的法律框架。

且澳大利亚的房产市场受严格的国家监管,购房者将受到多方面的保护,风险非常小。这体现在以下几个方面:‘

职责区分适当,避免形成利益统一
澳洲历史不长,制度却很严谨,大部分筵席了英国法律的传统。

这体现在各个领域,例如,银行独立承担市场风险,保证其在提供按揭贷款时能够客观地评估房产价值和市场风险,避免金融风险和过度投资;

政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担审批责任,相关流程同步公开;开发商严格按照通过审批的方案施工,最终审 批文件纳入业主购房合同,接受公共监督。

澳洲法律体制规定各方适当职责分区,避免了形成利益统一体,大大的保护了购房者。

澳洲房产交易强制律师和中介参与
在澳洲买卖房产必须通过有资质的中介参与,并且全程需要有律师介入。

澳洲的购房合同涉及到多方面专业知识,一般业主或销售人员是无法完全掌握的,双方必须有律师,即使没有合同的因素,通过律师买楼也是强制的,使得业主不必担心操作违规违法。

首付款存于独立信托账户管理
海外人士最关心购买楼花时的首付款是否安全,这点在澳洲是完全不用担心。

法律规定澳洲的首付款必须存于律师和政府共同监管的信托账户里,无论是开发商,还是买家,都不可以动用这笔钱。

并且这个账户是有利息的,相当于一个定期存款。

买房者等交房,验收无误后前再付剩余的钱。也就是说,开发商只有在交房验收通过后才可获得钱款,有点像国内 的“支付宝”,货到才付款。

如果开发商中途倒闭或破产,政府会连同首付以及利息返还给客户,安全性高,保障了每一个客户最基本的利益。
购置房产是一个大事,从前面的环境,市场以及法律分析来看,澳洲房产市场已经是一个风险较小,非常稳定和安全的投资。然而澳洲在房产细节处理方面更为让人省心。

除了基本的硬装之外,澳洲公寓全是精装修的,里面几乎配备了所有的必需品如同微波炉、洗碗机、烘干机,天然气、空调、烤箱、地毯,窗帘等。只需要添置软装家具如床铺,沙 发,冰箱等即可入住。

据目前来看,新公布的低利率将令住房和商业房产增长得到支持。

债券利率再度下滑、养老金变动、澳元贬值、负扣税定案和资本收益税收政策不变、500亿澳元基建花费及总体上良好的预算回应都支撑着房市发展。

CoreLogic RP Data的高级研究分析师Cameron Kusher认为,人口增长、就业增长和利率降低都推动着房市增长,但因限贷政策,房市不会突发性暴涨,现在还是入市的好时机。

About the Author

'