人民币七连跌!硬通货时代!澳洲房产成最佳投资避风港?

Kyle Xing 17/10/2016

三天前,是中国国庆假期之后的首个交易日,而就在这天,人民币大幅贬值,狂跌230点!兑美元的汇率报6.7008,创下了6年新低!

中国各地出现恐慌性抛售,一些人担心人民币进一步贬值,更多人将人民币兑换成美元和港币,甚至是澳元,或开始进行“疯狂”海外投资。

人民币贬值之后,根据搜狐等新闻媒体报道,不少市民开始排队换汇!

一个无法辩驳的事实——你的钱,正在加速贬值的过程中!

人民币贬值造成不少中国人的财富及资产面临快速缩水的风险。

而越来越人也认为,配置海外资产是对冲人民币贬值风险的最佳方法之一。

从全球经济长期的基本面来看,人民币贬值会是一个长期而渐进的过程。

美元指数则会在年底美国大选后有较高概率进一步冲刺,之后的美元指数走势有待观望。资金持续流向海外资产的趋势亦会加剧。

在人民币贬值的时候,通过资产配置和动态平衡的能力来规避非系统性风险是长期获利的关键。

Tips

澳洲房地产市场经历了几年高速增长后,未来的走向无疑成为最热的话题。

对于我们购房者来说,如何分析判断报道的可信度呢?澳洲房产是涨是跌到底看哪些因素?

SQM Research 10月的报告称,在悉尼,自2012年以来,巴拉玛打(Parramatta)的房价上升了55%,利物浦(Liverpool)的升了52%,内西区升了46%。

在报告中,SQM的首席房产专家克里斯多夫(Louis Christopher)也对未来一年的房价走势做出了预期。

悉尼下北岸、北滩和东部郊区超过200万的豪宅在接下来的12个月中将会继续升价,但幅度不大;

在大基建、低利率、强经济的背景下,接下来的12个月中,悉尼东部郊区房价将上升3%-8%;

西部、北区房价将继续稳健增长,增长率最高可能会达12%;

内城的房价也会水涨船高,因为内城区可开发的地皮数量有限。
另外,处于历史低位的利率和可观的租金回报甚至让很多处于价格低洼的区域(例如南区和西南)出现大量正现金流(或“准正现金流”,即扣除中介管理费和首付的因素)的房产。

据地产研究机构CoreLogic数据显示,上个季度单季全国的房价又涨了5%,充分显示出房事的稳中带升,这种势头也正是政府乐意看到的。

根据澳洲房地产委员会(PCA)的统计,房地产行业对澳洲GDP的贡献为11.5%,甚至超过了矿业和金融业。

每年各级政府从房地产上面可以获得超过700亿的税收。维持房市稳定健康的发展绝对是澳洲政府的头号大事。

澳洲房产未来走势如何?

1
空置率低、租金跳涨

调研机构SQM Research周三发布数据显示,10月澳洲所有首府城市空置率都在下降,大城市出现租金跳涨。

悉尼、墨尔本租赁市场住房空置率分别收紧到1.7%与1.9%,今年以来,两地公寓租金要价分别上涨了4%与4.5%。

SQM的路易斯·克里斯托夫(Louis Christopher)说,悉尼仍然是“房东市场”这里人口日益增长,创造出了新需求。

2
低利率撬动资金杠杆

澳洲央行将官方利息维持在历史最低点1.5%不变!

据悉,八月澳储的降息,是2011年十一月以来的第12次,自那时起,澳洲的官方现金利率削减了325个基点,达到1.5%,为有纪录以来最低水平。

同期,对房市意义重大的按揭利率下降255个基点,目前典型的标准浮动按揭利率是5.25%,折扣率4.45%。

上世纪60年代以来,按揭利率从未如此之低,被视为驱动房价上涨的因素之一。

3
悉尼墨尔本布里斯班 三极凸起

不只低利率在推高澳洲房价。如果仅因为低息,我们应当会看到从首府城市到地方乡村的全面增长。

而事实是,全澳房市表现并不均衡。大部分首府城市仅出现微妙的增长,悉尼与墨尔本则鹤立鸡群,过去两年间资本利得率显著升高。

行业普遍认为,澳房当前增长周期始于2012年中期。据Corelogic RP Data数据,自那时起,悉尼房价上涨64%,墨尔本上涨44%。布里斯班排在第三,同期上涨18%。

垫底的城市是珀斯与达尔文,同期涨8.2%与9.7%,不过,尽管处于上行周期,两地房价自2014年起其实在下跌。

4
需求预测一再拔高

除极低的按揭利率外,还有些因素可解释悉尼与墨尔本房市的强盛。两座城市均受益于就业强势增长、低失业率和海外及州际高移民率。

以悉尼为例。新州政府更新人口预测数据显示,悉尼都市区人口将自2011年的428万增长到2036年的642万,相当于二十五年将增213万人。

这比2014年预测的数据拔高16.7万人。与此同时,新州政府更新了住房需求预测,上次预期2011-2031年间悉尼须增66.4万套房,修正为,2016-2036年间需增72.6万套。

5
买家的焦灼

售房广告反映出悉尼与墨尔本的低住房存量,让一些买家更感焦灼。每逢春季,两市房产挂售数量开始上行,但目前整体上远低于长期平均水平。

最近4周,悉尼东郊举行的几场拍卖会,预定拍售的房产几乎有三分之二提前售出,其余在不到一小时时间内出清。

出席拍卖会的不少是为子女买房的父母,言谈间有着害怕子女没房住的担忧,而“钱便宜了”是重要刺激因素。

6
良好的制度

澳洲房产买卖的制度是非常完善和透明的。

它让开发商及银行利益分离,避免了利益集团联合控市,它强制买卖双方聘请律师,成立信托帐户。

又要求建筑商完全脱离开发商,强制实行透明的施工招标,不允许投机圈地,不允许开发商交房前动用业主购房款等等。

这些良好的措施令投资房产变成一个非常有保障的受资金热捧的投资手段。

7
充足的资金基础和政策驱动房市上行

从2007年起,澳洲政府允许自我管理的养老基金投资到房地产和银行房产债券中。

到2014年底,这种退休基金有503,320个,总值有4960亿澳元,而每季度增加的数目有数千个,如此巨大的资金,即使缓慢入市,对房价的承托力来说也是不言而喻的。

另外,从政策鼓励角度,澳洲分设三级政府:联邦政府负责军事、外交、税收和经济策略;州政府负责大型基建和城建总体规划;地方政府则负责环境保护和具体住宅项目的审批。

由于既得利益和优先环境的考虑,大部分的澳洲居民都不欢迎房地产开发,每一个报建审批(DA)基本上都会收到周围邻居的反对。

而地方政府是由居民一人一票选举产生的,为了反映民意,开发商在通过环评报告和满足各种规划细节时,都会受到重点“照顾”。

做一份报建DA往往被拖延一年以上,可以说每一个批建楼盘都经过各项标准审核,这也是为什么澳洲的项目品质都得以保障的一大原因。

而联邦政府,州政府,为了扩大就业,扩大税收,刺激经济,会不断推出种种激励措施,鼓励开发商建房。有了政府的大力支持,不愁澳洲房产走势不稳!

由于澳洲政府严格的土地供应管制,澳洲房屋很少出现供过于求的问题,大多数首府城市的房屋空置率长期低于3%,因而澳洲地产被很多投资者视为具有投资价值和增长潜力的产品。

总结
以上列举的各项因素,也是我们分析澳洲房产未来走势的根本依据。

在完善的澳洲房产交易市场,没有国内房产市场交易的操作弊端,也避免了种种风险,不论投资还是自住交易更放心,这也是为什么越来越多海外投资者将目光锁定澳洲的原因之一。

种种迹象表明,澳洲房产的未来依然稳步上升,投资这件事永远没有最合适的时机,只有一句话:现金流充足的情况下,早买早赚。

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