【9月24日悉尼拍卖清盘82%】最新数据显示悉尼、墨尔本房租继续稳健上涨!

Kyle Xing 26/09/2016

开春以来,悉尼墨尔本的房屋拍卖市场用“健康”来形容已经有点不够了,本周悉尼拍卖清盘率为82%。

拍卖清盘率在70%—75%之间,我们称之为稳健的房市,而最近悉尼、墨尔本的拍卖市场频频超过80%,拍卖中位价也屡创新高。

据悉,澳式橄榄球联赛(AFL)将进入总决赛,届时,购房者可能因为看球赛而分心。

因此,本周末,悉尼房产拍卖市场的待拍数量激增。尽管如此,本周的房产拍卖数量还是远远少于去年同期的984套。

本周末,悉尼最火爆的地区是上北岸,有112套房产拍卖;

接下来内西区的106场、南区的95场、市区和东区的81场、下北岸的72场;

西南区的60场、北滩的50场、西区的49场、Canterbury Bankstown的44场;

西北区的34场,以及中央海岸的12场。

从城区来看,Mosman是悉尼拍卖房产最多的地区,有11套,接下来是Marsfield、Randwick和Eastwood各8套,Chatswood、Ryde、Ashfield、Alexandria、Rosebery和Redfern等城区各7套。

我们回顾一下最近几周的拍卖结果,在过去的6周时间里,有5个周末的清盘率突破80%。

无论是清空率还是中位价都维持在相当高的水平。而且,房屋上市量比去年同期大幅减少,市场上供求失衡,买方选择余地不大。

上周六,悉尼录得自去年6月以来最高的清盘率85.1%,远远超过去年同期水平的71.3%, 3个地区更是录得超过了90%的清盘率。
Domain首席经济学家Andrew Wilson表示,房产拍卖的上升势头势必会推高房价,按照这个趋势,预测房产年增长率将达到10%左右,未来市场会更稳定。

另外,据《澳洲金融评论报》报道,SQM 9月的报告显示悉尼墨尔本房租继续上涨。

悉尼单元房和独立屋房租分别上涨了4%和4.8%;墨尔本的单元房和独立屋房租则分别上涨了4.5%和3.4%。

悉尼墨尔本内城区强劲的需求提高了租金,甚至在一些很远的区域,比如Marsden Park和Essendon房租也很坚挺。

SQM的专家称,即使减去通货膨胀因素,房租依然在上涨。这在一定程度上说明“供应过量”问题不存在,或者不普遍存在,目前为止房东对租金依然很满意。

除了房租稳健上涨,据地产研究机构CoreLogic数据显示,上个季度单季全国的房价又涨了5%,充分显示出房事的稳中带升,这种势头也正是政府乐意看到的。

根据澳洲房地产委员会(PCA)的统计,房地产行业对澳洲GDP的贡献为11.5%,甚至超过了矿业和金融业。每年各级政府从房地产上面可以获得超过700亿的税收。维持房市稳定健康的发展绝对是澳洲政府的头号大事。

最近时不时会出现房市下行言论,其实核心无非就是——澳洲主要银行所实施的对海外投资者的房贷紧缩新政——将会切断澳洲房产行业中现有和计划中的大量合同,最后导致房市下行。

地产不是投机性高风险金融产品,而是有限的资源、生活的刚需。

一部分海外投资者无法按时完成房产交割就会导致一个国际大都市的房市下行吗?也许只会导致部分开发商利润收缩罢了。

在低利率、高通货膨胀、金融产品收缩、人民币贬值的经济背景下,其实,买房就一句话:现金流充足的情况下,早买早赚。

我们将目光放到本地市场

高级经济学家威尔逊(Andrew Wilson)称,潜在的市场信心很强,而新州、维州经济也是全澳最强的。

首次置业者很多,移民也很多,我们会看到有很多人想要进入市场。

1
首次置业者

对于首购者来说,过去1年那种房价飙涨到极为不可支付的现象暂时告一段落。

现在的房价虽然依旧高企,但是贷款利率已经降到历史最低,首次购房者更容易借到钱,还钱“成本”也更低。

房产在稳健升值中,相对于之前租房的费用,每月需要偿还的贷款也不会造成特别大的压力。

2
投资者

债券利率再度下滑、养老金变动、澳元贬值、负扣税和资本收益税收政策不变、500亿澳元基建花费及总体上良好的预算回应都支撑着房市发展。

CoreLogic RP Data的高级研究分析师Cameron Kusher认为,人口增长、就业增长和利率降低都推动着房市增长,随着股市下跌,房产的投资价值就越发凸显。

3
减少住房面积者

公寓供应的增加使空巢者有更多选择,他们可以卖掉较大的房产,然后搬进新的,还会有钱剩。

4
豪宅市场

澳元下跌会令海外买家更热衷购买豪宅。房价较高的内城区继续录得最高的清出率,反映今年豪宅市场复苏。

特别是北区依然录得繁华期的高清出率,因为推出拍卖的物业数量少,令买家竞争激烈。

据Financial Review报道,不断上升的澳大利亚国际学生数量将成为推动公寓需求增长的关键因素。

高力国际住宅公司(Colliers International)常务董事Peter Chittenden表示,与去年相比,国际学生入学率在今年增长了11%,实现了留学生数量连续三年的稳步增长。

繁荣发展的国际教育部门是澳大利亚的第三大出口产业,并还将会有更广阔的发展前景。澳元兑美元汇率在过去的两年半期间下降了24%。这无疑刺激了学生购房者的购房欲望。

Chittenden先生说:“亚洲中产阶级一直很信任澳大利亚的教育体系,现在他们也完全有能力负担得起子女留学费用。”

无论专家预测房市将如何走向,目前看来,大悉尼地区的房地产市场发展仍势头不减,未来10年,悉尼需要容纳新增的100万人,那么相应需要超过660,000所新建房屋以及680,000个新增就业岗位。

Domain 集团首席经济学家Andrew Wilson提醒大家,大家记住房价的增长永远要看几个最基础的驱动力:就业、工资、企业利润、利息、股市、人口增长和消费信心。

 

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