【5大关键指标解析房价上涨根源】为什么澳洲房市具备长期增长驱动力?

Ryan 29/06/2016
利率下调至1.75%的历史低点;

债券/股票收益的进一步下跌;

养老金体系的改革;

保留负扣税和资本利得税的可能性

拨款500亿澳元用于基础建设;

以及总体来说对联邦预算的正面反映

……

这全部都指向:房地产市场的杠杆再一次动了起来,将会进一步支持住宅和商业房产的增长。

过去115年里,澳洲房价每隔20年,27年,17年,5年,6年,6年,10年,5年,12年都翻了一番。稳定的经济,持续增长的人口,以及利率的走低是房价增长的重要因素。

悉尼是一座20年没有得到充分发展的国际城市,以悉尼的声望和国际地位对比其他同等级别纽约、伦敦、香港,甚至北京、上海、深圳,你会发现悉尼房价的可支付性是最好的。

相较于人口的增加,实际上用10年的时间来发展,依然无法满足市场需求。来看一个最近的统计:

2014至2015年,澳洲全国新增房产总数为11.88万套;

澳洲今年计划吸纳的总移民人数为19万人;

另外澳洲移民委员会的报告称19万并不够,未来每年需要25万移民来提振经济;

单单是去年就有2.7万中国人拿PR。

再加上来澳洲的游客、留学生和临时居住的人数,就算是之前没有缺口,每年依旧有新的住房供应不足问题出现,这也是为什么悉尼房租一直在上涨,并且空置率长年在3%以下的根本原因。

由此推论,house不用说,澳洲的公寓楼也不太可能“实惠”太久,就算最近部分城区有过剩的情况,那也要看新移民的成长速度,它会决定租屋市场行情和空屋率。

下个月开始,澳洲政府要开放小学,中学留学生签证,父母也可以来澳洲陪读,办理签证的周期不到一个月。

最近还有澳洲要向所有华人父母发5年“准PR签证”的说法,虽然各大媒体已经报道了,但是还没有具体确认。

如果真的实施了,那么监护人签证有潜力成为对房地产市场产生最大相关影响的类别,新的宽松签证政策将重新为海外房产投资者打开大门。

按照现有的公寓存量,每年若开放个五万小留学生来,澳洲公寓的供应量就会被吸收了。去年澳洲60%的房产询盘都跟教育有关。澳洲在引进更多留学生方面做出的任何行动都将同时提高房地产的投资水平。

另外,澳洲有约25万名高等教育签证持有者,大部分的留学生都要找房租住,教育提振投资澳洲房产的另外一个方面体现在留学生的租房方面。

澳联储行长Glenn Stevens在本周二的报告会上表示,监管措施加强了借贷标准,以减轻房价压力,降低利率后房地产市场潜在的风险要比一年前少。建设审批已经过了高峰期,现在呈下降态势。

就目前的数据来看,住宅房产投资是“近期经济活动”的主要支撑。而决定一个市场是否值得介入,关键要看可持续发展的指标。

住房缺口53,386
根据澳大利亚权威的市场调查公司BIS Shrapnel最新发布的《2016建筑行业展望》报告,新南威尔士州,尤其是作为首府的悉尼地区,房地产市场将延续”求远大于供”的局面。
在2016年,新南威尔士州的住房缺口为53,386套,而到2017年,将依然有41,031套的缺口。

根据澳洲权威网站Property Council of Australia显示,过去12个月(截止到3月份)由规划部批准的新建筑房屋合约量在去年10月份达到最高值后,开始持续下降,因此可预见未来澳洲的房地产市场依旧会处于供不应求的状态。

1.3%的空置率
根据澳洲政府、投资者的第一投资风向标——Urbis最新统计数据显示:截止2016年3月,新南威尔士州为住宅供不应求最严重的州,体现在悉尼最低的空置率。
3月份,悉尼中环的房子出租空置率是1.6%, 外环的空置率是2.1%,内城一带的房屋出租空置率非常低,仅为1.3%而已。
根据新州地产业协会的说法,这是近两年来最低的一次空置率。

新南威尔士州房地产研究所表示,悉尼通常都是在新年之后的一两个月租房市场最火热,但今年的情况尤其如此,因为市面上可供出租的房源明显比往年同期要少很多。

另外,悉尼顶尖教育资源在驱动其房价上的影响力越来越大,加上澳洲永久产权,这就意味着在悉尼,尤其在国际名校区拥有房产相当于拥有了世袭最稀贵的资产,还能实现孩子海外“零成本”留学。
租金3个月上涨5%
澳华数据研究机构Basis Point宣称,尽管政府加大力度增加新房的供给,悉尼和墨尔本等澳大利亚的主要房产市场中,出租房的数量并没有大幅度增加。租赁市场的可租房源减少了。 

租房市场是一个地区房屋供需关系最真实的反映。

新州房产协会的季度数据显示,与12个月前相比,用于统计整个悉尼地区的周租中位价上升了20刀,内城区周租涨了30刀,中环和外环涨了20刀。仅仅今年前三个月,悉尼公寓的平均房租就已经涨了5%,达到$500/周。
新州地产业协会主席John Cunningham认为,虽然很多新的楼房上市,但是他们预计,悉尼内城区的房子出租还是很容易的,房东目前还是能不断地增加租金。
拍卖中位价$1,250,000
当悉尼房屋的中间价达到100万澳币时,各大媒体纷纷头条报道,成为一时的新闻热点。
然而,澳联储宣布降息至1.75%后,四大银行全力跟进,房产拍卖市场立即做出了强烈反应,在2016过去的4个月里,悉尼房屋拍卖的中间价已经悄无声息地涨到了$1,250,000,环比上涨了4%,同比上涨了13.1%。

其中,悉尼内城区、下北岸的的房屋拍卖表现尤其惹眼,平均清盘率都在供不应求的80%以上。

据Domain预测,悉尼的房屋拍卖市场在6月女王生日假期之前,仍将持续升温。尽管挂拍的房屋数量可能不如去年同期,但是内城区将继续保持高位的清盘率。
归根到底都是人口增长
一年50万名学生留学澳洲
13.6万中国学生留学澳洲
2万中国人拿澳洲PR
在供需另一方,人口增长方面,澳大利亚具有良好的的移民环境和鼓励性的生育政策,因此带来相当可观的人口增长速度。
另外,澳洲的国际教育地位,以及八校联盟的顶尖大学资源促使留学人数持续增长。在过去十余年,国人选择到澳留学的人数每年均以20%的趋势增长,双方的联系纽带不断加强。

悉尼已经成为了澳大利亚第一个人口达到5,000,000的城市。

在2014-2015年,即2014年7月1日至2015年6月30日,悉尼的人口增加了83,300,达到492万,平均每个星期增加1600人。

华人在澳洲做资产配置大部分还是长线投资,不属于短期暴利行为。澳大利亚长期保持著全球最具吸引力地产投资目的地领先地位,近年来国际投资者对悉尼和墨尔本房地产市场的投资信心日益增强。

从根本规律上看,澳政府在促进基建投资与开发上有坚定的信念,人口增长带来的巨大市场需求,正在稳固托举澳洲房地产界的未来。

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