【2016悉尼政府规划详解】诸城崛起,我们该如何调整投资房产布局?

nibin 12/01/2016

悉尼,澳洲第一大城市,人口总数量位居全澳首位。根据《2015全球投资者意向调查》显示,在全球各大城市中,澳大利亚悉尼成为房产投资者第四大投资目的地,排名超过纽约和巴黎。
悉尼作为全澳洲人口最多的繁华大都会,经济环境强健,市政规划完善,加上巨大的市场需求和短缺的房屋供给,未来,悉尼房产市场将长期稳健升值。
先回顾一组2015的数字…
根据RP Data的最新《Pain and Gain Report》报告,从1995年12月至2015年11月的过去近20年,悉尼房价累积增长330.1%。
截止至11月30日的过去一年里,悉尼房价劲涨12.8%,房价中值突破80万澳元,至81万。
截止至11月30日的过去一年,悉尼年度租金升幅2%,租金中值至595澳元/周,是当前澳洲租金最贵的首府城市。
在2015年的3-6月,悉尼房产市场97.8%的房屋再售能获利,在澳洲各大城市中排第一。

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自NSW新南威尔士州政府推出了以2036计划为主的一系列城市战略规划方案,计划大力发展三个区域中心城市,形成悉尼西部Parramatta,Penrith和Liverpool组成的都市经济和地理空间发展新格局。
前不久,新州政府又出台了新一轮规划《A Plan for Growing Sydney》。对悉尼各个区域的发展又做出新一轮规划,而这些区域悄然之间已变成开发宝地,地价一路攀升。

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众所周知,投资房产与市政规划分不开,那么,都有哪些城市规划和市政建设在悄悄改变我们的生活呢?而位于这些市政规划周边的房子是不是也在悄然增值让你的房产大赚呢?而我们又该如何调整投资房产布局呢?

首先,我们来看看近未来悉尼住房供求关系的变化
悉尼的经济体量在快速增长,2031年经济产能将翻倍,达到每年5650亿,由此增加689,000个新工作岗位。
与此同时,悉尼人口也在快速增长,未来20年,悉尼人口增加160万,其中900,000增长会在西悉尼。
当然,人口结构在人口增长的同时也会发生变化,未来悉尼65岁以上人口将超过100万,等同于15岁以下人口。

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另外,人口增长的速度将会超过过去20年,这就意味着将需要至少664,000个新建成住宅。
下图为悉尼1991年至2041年人口的增长

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既然人口将会增加超过160万,显而易见 住房存在着巨大的缺口,对此政府作出如下安排:
政府将通过与council合作,验证开发可行性,消除原有的新屋供应壁垒;
拟通过加大投资基础设施,包括交通、学校、托儿中心、健康设施和娱乐设施,支持新屋供给;
通过优先开发区域项目(Priority Precincts Program)交付价格多样并实用性强的新屋;通过 UrbanGrowth NSW projects 将多余的政府用地改建为混合用途规划;

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但是,通过上图可以看到,每年新屋交付最高值出现在2002年,过去五年新屋建设从每年13,300间上涨至每年22,800间。即便增长如此迅速,依然存在明显的供需失衡。
澳洲房屋委员会(Property Council of Australia)报告显示,自2004年开始,悉尼的住房短缺数量就达到了5.1万套,目前,悉尼新房一年就短缺2.5万套,预计悉尼到2024年,住宅短缺近20万。

下面我们来看看政府报告中所使用的新区域划分
悉尼下属六区包括:Central, West Central, West, North, South West, South。到2031年,这些区域将共同交付664,000套新增房屋和安排689,000个新增就业岗位。
Central 区域包括:Ashfield, Botany Bay , Burwood , Canada Bay, Leichhardt, Marrickville,Randwick, Strathfield, Sydney (City of), Waverley, Woollahra.

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West Central 区域包括:Auburn, Bankstown, Blacktown, Holroyd, Parramatta, the Hills

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West 区域包括:Blue Mountains, Hawkesbury, Penrith

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North 区域包括:Hornsby, Hunters Hill, Ku-Ring-Gai, Lane Cove, Manly, Mosman, North,Sydney, Pittwater, Ryde, Warringah, Willoughby

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South West 区域包括: Camden, Campbelltown, Fairfield, Liverpool, Wollondilly

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South 区域包括: Canterbury, Hurstville, Kogarah, Rockdale, Sutherland

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在政府的规划报告里明确列举了以下11个优先开发区域
地产界熟知的法则便是在政府大量消费、投入基础设施建设,以及人口急剧增长的地区及早购买房产,以便趁早占据热点。
根据新南威尔士州政府的规划,选择这11个区域的原因在于他们所在的地理位置、以及房产可供购买性和多样性,并且具备“完备的基础设施,尤其是便捷的交通。
名单上前八处地区是在2013年3月公布出来的,最后三处是这个月才公布的。每处地区都有不同的级别发展计划。

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以下是对各区的详细介绍:

North Ryde Station
12.5公顷的土地改划
车站周边建筑最大高度可达92米(初步方案设定为108米)
超过2.4公顷的公园和空地
距火车站10分钟内预计有3000多户住户以及1500个工作岗位
交通升级投入将超过1700万澳元

Epping Town Centre
土地使用规划已于2014年3月完成
Parramatta 和HornsbyShire市议会的资金安排工作已就绪
目前住宅需求发展势头强劲
零售业发展的需求预计也会增长

Herring Road,Macquarie Park
更改土地用途,建筑物高度和密度的方案
房屋,商业,零售业,教育产业和娱乐产业发展的预期良好
提出了修建新的公路,人行道和车行道的方案
对于新住房和就业的市场需求存在已得以确认
247公顷中的54公顷规划改建立3750套新住宅
改划允许火车站周边400米范围内建筑高度达到8到22层(住宅与商业混用)
在规划的区域中住宅可修5层

Randwick
区域跨Randwick, Kensington 和 Kingsford区的部分,包括新南威尔士大学,威尔士亲王医院,Randwick儿童医院,Randwick赛马场以及NIDA

Anzac Parade South
区域中有一通道从Kingsford侧环Anzac Parade 通向La Perouse。

Carter Street,Lidcombe
与悉尼奥林匹克公园紧联,该地区也会从政府基础设施建设投资中获益
目前正在公示后审议阶段
规划建议:
新建5500多间新住宅,包括联排别墅和公寓
沿东西走向街道建立四到六层的建筑,沿主要街道的建立六至八层建筑,还有公园,以及在五个指定地点的建筑物可高达20层楼
沿Uhrig路建立12000平方米的商店及服务零售中心
沿M4走廊建立11.4公顷的公司办公室、商业和技术园区

Wentworth Point
重新规划在2014年4月已经完成
两个住宅小区共拥有的2300公寓扩展为七层,六座建筑可高达25层
有18间教室的新小学
可能建成新的海洋馆
Auburn市政府正在讨论资金安排

Mascot Station
目前的计划搁置在WestConnex项目未决细节上
更高密度的住房需求已得以确定
火车站周围的区域的住宅改建进展良好,其前身为工业用地
充分扩大重建区

Kellyville Station
正在开展潜在土地利用的调查
区域包括未来火车站的周边区域,以及西北铁路线的一部分
边界是基于最近的道路边界——火车站周围800米范围内,也就是10分钟的路程

Showground Station
正在开展潜在土地利用的调查
区域包括未来火车站的周边区域,以及西北铁路线的一部分
边界是基于最近的道路边界——火车站周围800米范围内,也就是10分钟的路程

Bella VistaStation
正在开展潜在土地利用的调查
区域包括未来火车站的周边区域,以及西北铁路线的一部分
边界是基于最近的道路边界——火车站周围800米范围内,也就是10分钟的路程。

《悉尼都市战略规划与发展2036》的官方报告中,为应对澳洲悉尼人口的大增长,明确提出了相应的发展策略:悉尼的发展正以一个“GLOBAL CITY”国际化大都市和区域中心城市组成的都市经济和地理空间长期发展新格局。

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州政府沿着悉尼东南、穿过悉尼市中心、延伸至悉尼西北和西部,划了一条全球经济走廊。
这条走廊将连接CBD与Parramatta及西北就业中心,接下来有可能延伸至Liverpool及新机场。Parramatta Council及North Sydney Council已经根据全球经济走廊的策略引领了一些列规划升级。
这条走廊将会是政府未来增加政府投资、基础建设及城市增长的焦点区域。在新规划中,新南威尔士州政府投资铁路线路的规模史无前例,所以以此为杠杆撬动起新的热点区域的增长带来了很多投资机会。西区加速增长的人口意味着对新房以及就业机会需求的增加。

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最大的就业增长区域定位西北区(99000个就业增长)和西南区(80000个就业增长),然后才是传统的悉尼CBD(58000个)。
预测2036年,整个西悉尼的就业增长会占到未来总体的56%。

最后,我们来预测一下悉尼的未来发展最快的区域
悉尼西北区域
升值原因:西北铁路
重点关注区域:Bankstown, Blacktown, RouseHill 等
在接下来的二十年里,这些地区的基础设施会有非常显著的改善。

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以PARRAMATTA 为中心的悉尼第二CBD
悉尼已经被定为双CBD城市,Parramatta作为第二CBD已经跃入各开发商的视线中。
在接下来二十年中,随着Parramatta的发展,将会创造约10万个就业岗位。而Rydalmere的西悉尼大学也会增加Parramatta人口的多样性和优势。
Parramatta的大力开发也会影响到附近区域的升值,比如Bankstown, Blacktown,甚至Auburn等地。

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西南新机场
将位于西南的Badgerys Creek新机场即将建设,用于补充或者替代现有的Kingsford Smith机场。新机场连通西南铁路联线(South West Rail Link),并与西线和在建的西北铁路联线相接。
加上多条主要高速公路纵横交错,影响范围可谓甚广,向西直抵蓝山脚下。可以预见西南部大片地区(以Liverpool等为首)的房市必将加速扩张,住宅、商业及工业物业需求料大增。

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