【银行专家深度分析,再证澳房市未登顶】四大银行利率上调,悉尼、墨尔本、布里斯班“处变不惊”!

nibin 27/10/2015

清盘率下降、上市房屋数量增多等目前市场出现的一些迹象表明了政策控制有效压抑了房市热潮,但并没有从根本上解决房屋供应量和人口增长之间的矛盾。
加之澳中自贸协定、澳TPP贸易协定的签署和执行,包括教育、专业服务、交通运输、金融服务在内的行业,以及本地商品进出口商在国家级市场会获得更大准入。
届时澳洲各大城市,尤其悉尼、墨尔本、布里斯班将面临更大规模的资金进入、移民潮和人口流动。
机遇之下,城市承载力如何?

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金融机构全面上调利率和西澳银行(Westpac)、联邦银以及NAB连续上调住房抵押贷款利率的举措震荡了澳洲房市。
曾经准确地预料2013年悉尼房市繁荣的Christopher表示,因为悉尼房市放缓,全澳房市在2016年将会降温,但不认为房价会暴跌。

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Christopher指澳洲经济放缓和澳洲金融管理局限制投资借贷是令房市降温的原因。
不过,他不相信会出现房价暴跌的情况,大量的自住房者填补了少量离开的投资者的缺口。
澳元汇率偏低、利率持续维持在低水平以及强劲的首置业者需求、本地投资者需求和海外置业者的进入均会把房价大跌的可能性减低。
他更预测墨尔本房价将上升达13%。

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当然,也有认为现在市场迹象表明全澳洲房价将下跌的观点。麦格理银行(Macquarie)发布预测称,从明年3月起,全国范围内的楼价将下降7.5%。
有关悉尼房地产市场目前的状况,人们议论纷纷,近年来的市场热是否已经到顶?是否已开始向下走?大势如何?
Domain集团的高级经济学家Andrew Wilson、汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham、CoreLogic RP Data的分析师库舍(Cameron Kusher)、德意志银行资产分析师贝克(Tim Baker)发表了他们的见解。

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Domain集团的高级经济学家
Andrew Wilson
房价增速减缓,而不是下降!
就算是在过去的10年里,也没有全国房价年度下降超过5%的情况发生。
即使是2008年全球金融危机时,我们房价也只下跌了4%不到。
如果真如预测所说下降7.5%,那将是有史以来第一次,不过这不可能。

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Wilson表示,悉尼和墨尔本的房价之前飙涨,最可能的结果就是房价增速减缓,而不是下降。
据domain.com.au网站的新闻报导,悉尼和墨尔本的房价今年上半年分别上涨了13.6%和6.1%。

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今年上半年,整个澳洲房市的房价同比增长了7.9%。
如果房价下降7.5%,这也意味着澳洲房市将回到2015年最开始的状态。

汇丰银行首席经济学家
Paul Bloxham
持续不断的住房需求将使市场避免大幅暴跌!
人口增长减慢和公寓供应过度将削减悉尼房市的势头。但持续不断的住房需求将使市场避免大幅暴跌。
房价增速在减慢,但没有迹象表明买家和卖家信心有大变化。

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2016年悉尼和墨尔本的房产价值不仅不会下跌,而且还将继续上涨。
Bloxham预计,悉尼的房价明年将上涨5%到9%,墨尔本和布里斯本将上涨4%到8%,整个澳洲的房价将上涨6%。

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CoreLogic RP Data的分析师
库舍Cameron Kusher
飙涨之后,如果房价增速不减缓,反而危险!
首先,仔细地查看一下市场目前的迹象。
悉尼的房价,在2015年8月前的12个月里上涨了17.6%,在2015年的前8个月里上涨了14%。
悉尼房地产市场,自从2012年5月触底以来,一直呈现着上涨的趋势。从那时起,房价总共上涨了49.5%。
具体来看,这相当于一个在2012年5月价值50万澳元的房子到现在值747,704澳元,这样飙涨其实是不合理的。
数据显示房价以很快的速率上涨,而最近的数据只能表明上涨速度慢了一些,没有下跌趋势。

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德意志银行资产分析师
贝克Tim Baker
建筑供应还远未到最高峰,房产供应还需增加20%!
在历史上,澳洲鲜有房价大跌的现象。虽然人们的债务跟以往相比都很高,但利率负担并不高。

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同时他也讲到了建筑供应问题,房产供应暴增被认为是警告信号,但跟人口相比供应量还远没达到顶峰。

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房产供应还需增加20%才能达到历史顶峰,租客可支付能力较差就是供不应求的一个例证。

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