【空置率才是检验市场的最有效证据】悉尼部分地区租金年涨幅将高达19%!

Kyle Xing 02/06/2016
接连几个周末的房产拍卖表现强势回归,悉尼的房价似乎踏上了回升的道路。
 
Domain集团首席经济学家Andrew Wilson称,拍卖结果表明,买家受到降息的鼓励,很多投资者也想在大选前买房,以防未来政府发生更迭。
 
Wilson博士称,如果清盘率保持在这种水平,房价不涨就奇怪了。很多证据表明,投资者被政府换届导致的负扣税政策变动所打动,再次被悉尼房市所吸引。
 
市场在预期政府可能会对负扣税政策进行调整,这促使投资者在近期变得更为积极,抢在政策调整之前购置房产。

有明显的证据显示,针对负扣税政策可能发售变化的预期正促使更多的投资者进入悉尼房产市场。

最近的统计局数据称,居住用房投资活动继续上涨,想这个群体的借贷在3月份增长30%,有55亿投资贷款获得审批,也是去年9月份以来最高的月份。
澳新银行首席经济学家霍根(WarrenHogan)说:“GDP数据强于预期,澳洲经济前景得以提振,总体来讲,澳洲房产市场依旧坚挺。”
目前澳洲房地产逐渐成为澳洲经济的主体,影响传统行业的发展,不仅带动本地相关行业,增加就业率,而且吸引更多海外投资者,为全澳的建设作出不可磨灭的贡献。

澳洲统计久最新的数据显示在2015年下半年租房,雇用和房地产服务公司的税前利润为140亿澳元,而矿业公司的税前利润仅为98亿。

房地产业的利润是零售和建筑业的两倍,远超金融和保险业,而两年前,矿业的利润是地产业的五倍。这个逆转意味着现在房地产业对于预算的重要性超过矿业。

对新建住宅的需求主要是由家庭数量增长决定的,而家庭的增长决定于人口的增长。房价增长的根本因素供需决定了空置率、租金、价格。

根据澳洲政府、投资者的第一投资风向标——Urbis最新统计数据显示:

1
悉尼1.3%

截止2016年4月,新南威尔士州为住宅供不应求最严重的州,体现在悉尼最低的空置率,目前要求出租的悉尼房子平均价格是 520澳元每周,要求的租金比年初上涨5%。

4月份,悉尼中环的房子出租空置率是1.6%, 外环的空置率是2.1%,内城一带的房屋出租空置率非常低,仅为1.3%而已。

根据新州地产业协会的说法,这是近两年来最低的一次空置率。

悉尼顶尖教育资源在驱动其房价上的影响力越来越大,加上澳洲永久产权,这就意味着在悉尼,尤其在国际名校区拥有房产相当于拥有了世袭最稀贵的资产,还能实现孩子海外“零成本”留学。

1
墨尔本1.8%

根据Urbis权威机构的数据显示,墨尔本的空置率仅仅为1.8%,远远低于传说中泡沫的警戒线。所以,墨尔本整体的地产,并没有处于泡沫之中。

但是,我们在选择物业的时候,需要更加小心,尽量选取本地知名大型开发商的项目,降低风险。

根据墨尔本政府2014年7月发布的《墨尔本规划》,墨尔本的人口将于2053年之前超过悉尼并取代其成为澳洲最大城市。

3
布里斯班1.6%

Urbis最新数据显示,作为首府城市,布里斯班的房屋空置率呈现出“健康-趋紧”的状态,这意味着当地房屋需求量的增长正在加快步伐,空置率正大幅收紧,供求关系的不平衡状态还在进一步加剧。

Urbis此次调查采样涉及3485个公寓,覆盖了布里斯班内环20多个新项目,结果显示,虽然在建公寓攻击强劲,但是房屋空置率已经下降到历史新低1.6%。

Urbis的专家强调,这个数字暗示了布里斯班出租公寓依然较为紧俏。

新州地产业协会主席John Cunningham认为,虽然很多新的楼房上市,但是他们预计,悉尼内城区的房子出租还是很容易的,房东目前还是能不断地增加租金。

除了内城区,提供了大量就业机会,并且配套相对完善的中环城区也是租客不断,租客们非常愿意给多一些钱,租设施完备的公寓房,他们非常希望租的房子可以徒步就能到公司的办公室。
悉尼部分地区租金年涨幅将高达19%
澳华数据研究机构Basis Point宣称,尽管政府加大力度增加新房的供给,悉尼和墨尔本等澳大利亚的主要房产市场中,出租房的数量并没有大幅度增加。租赁市场的可租房源减少了。
 
悉尼市场,一年中的租赁房源仅有小幅度增加,从去年3月份的13,940条广告增长到14,263条
墨尔本市场,一共有14,230条房产出租广告,与去年同期的14,654相比,甚至有所减少。

新州房产协会的季度数据显示,与12个月前相比,用于统计整个悉尼地区的周租中位价上升了20刀,内城区周租涨了30刀,中环和外环涨了20刀。
近几个月来,悉尼内城区2-3卧室独立房的租金急剧升高,这被视为反映全球金融危机对租房市场的打击已经完全消退的明确讯号。 

新州住房厅发布的租金和销售报告揭示,在包括Ashfield、Botany Bay、Lane Cove、Leichhardt、Marrickville、Mosman、North Sydney、Randwick、悉尼市中心、Waverley和Woollahra等内城区,两卧室独立房的平均租金在二季度中上涨了4.8%。

 
如果保持这一涨幅,则截至2016年7月,这些地区的租金年涨幅将高达19%。
上周,Westpac集团旗下的墨尔本银行把对外国贷款人的购房首付要求下调了22%之多。根据新政策,通常住在澳洲并在澳洲工作的具有临时签证居民仍可以获得90%的贷款价值比,之前宣布的是70%。
 
另外,昨天西太银行宣布,将降低对于房产投资者借贷的首付要求,从此前的20%将至10%。
 
除西太银行降低了首付要求以外,其他银行还提供了更具有竞争力的房产投资贷款利率。圣乔治银行宣布其针对投资者的折扣浮动房贷利率降至4.24%。

贷款成数恢复到90%,Westpac不论对收紧政策还是回调政策上都走在最前沿,回想起去年四月底西太银行对海外调控的开始,是不是我也可以把此时的回调看成是一种趋势,而对房价的带动无疑又是一针强心剂。

今年的前四个月,澳洲房产市值增加了2.4%,可见需求和信心依然强劲。近期银行对海外人士的收紧政策很有可能是“雷声大,雨点小”。

最重要的是,海外买家在澳洲6万5千亿的住宅房产市场里只是凤毛麟角罢了。

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