【月涨3成!大批投资者涌回房市】新房供给增加?但澳洲可租房源仍短缺!

Kyle Xing 02/06/2016
悉尼上周拍卖清出率创下自去年七月房价巅峰时期(83.1%)以来最高,达到80.3%。
另外,再次降息的预期,在市场不断传出,RBA真的会因为通缩压力会把cash rate降到1%?预期的存在,从降息那天起,已经开始振提本来因贷款收紧而“小心翼翼”的房市。
也有人担心,近期由于银行调查而对海外贷款进一步严格审查会影响房市,事实证明,对本地市场一点都没有影响。本地投资者和首次置业者,在市场利好预期下已经逐渐回到市场。
据Domain报道,最新数据显示,房产投资者大批涌回悉尼房市,低官息和大选前负扣税话题被热议更加“刺激”了投资者。
Domain的首席经济学家Andrew Wilson针对澳洲统计局数据写的报告称,新洲仍是最受投资者欢迎的州,3月份,投资者活动增加了30%。

新洲的房产投资购买额高达55.4亿澳元,这是去年9月来的最高数据。

AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver称,5月降息已经在起效,上周末的清盘率也在80%左右,继多个月以来的限贷政策打压、负面舆论,现在市场逐渐开始恢复。
另外,还有一个因素是,投资者对负扣税万一终止感到紧张,想抓住机会。

HSBC首席经济学家Paul Bloxham称,一般而言,大选期间都会令买家更谨慎,但目前来看,大选的影响可能“很小”,更大一部分的原因是利率和更低利率的预期。

前段时间的影响是政策性的收紧,而不是供求本质变化,所以一旦有利好消息刺激,我们就有能看到投资者重新回到市场。
悉尼,整个西部环绕着崎岖的山脉(例如蓝山)和荒野的无人区,所以城市不可能无限制地扩张,人口的增长必然带来土地供给的压力。

从经济学的角度来看,澳洲的城市经济相对发达,就会有就业机会,工资也会相对较高,这进一步带动了人口的增长,从而推动了租金收入的增长,等租金涨到了一定的程度,人们觉得还不如买个房子,这样房价就会被抬高了。
St George的高级经济学家Hans Kunnen称,即使是在降息前两周,投资者也在活动,不少以前的首购者在拥有一套房产的基础上,通过资产组合套现,现在变成了首投资者,进入到房市。
新房供给虽增加
但澳洲可租的房源仍短缺!
澳华数据研究机构Basis Point宣称,尽管政府加大力度增加新房的供给,悉尼和墨尔本等澳大利亚的主要房产市场中,出租房的数量并没有大幅度增加。
据《澳洲金融评论报》,基于房产数据和信息网站Domain,今年3月初墨尔本一共有14,230条房产出租广告,与去年同期的14,654相比,甚至有所减少。
尽管政府加大力度增加新房的供给,悉尼和墨尔本等澳大利亚的主要房产市场中,出租房的数量并没有大幅度增加。

Basis Point执行董事David Chin说:“租赁市场的可租房源减少了。”在悉尼这个市场,一年中的租赁房源仅有小幅度增加,从去年3月份的13,940条广告增长到14,263条。

Chin说:“考虑到悉尼和墨尔本最近几年的房屋开发大潮,以及房产投资者在买房者中所占比例的提升,新建成房产的增加应该提升租赁房产的供给,导致‘出租广告’的大批增加,但这种现象并没有发生。”

Domain集团高级经济学家威尔森(Andrew Wilson)也同意这一说法。他称:“新房的建设能够为经济创造能量,不过还有一个目的就是提升供给、稳定租金和增加租赁房源。但现在的情况表明,我们明显低估了市场需求。

威尔森说,在墨尔本,有一个很大的问题是大量的外国房产买家,他们在购买后持有而不出租,或许是为了资本增值,或许是为了自己孩子来澳留学。


在悉尼,存在的情况是更高比例的自住房主和大房换小房的人士希望放弃他们原先较大面积的房产,而选择居住在靠近CBD的高层公寓内。

另外,较低的利息率也意味着很多人可以持有公寓而不将他们出租(因为他们负担得起)。
上周澳大利亚统计局数据显示,3月份对房产投资者的贷款上涨了1.5%至6个月的最高水平。这意味着,投资者并不太在意银行紧缩信贷的事情。

毫无疑问,投资者希望在负扣税政策被改动以前进入市场,掌控更多的资产。

根据RP Data 首席分析师报告会数据:

澳洲住宅房地产总值已接近6.5万亿澳元,是养老金的3倍(2.3万亿),澳洲上市股票总市值的4倍(1.6万亿),商用物业的9倍(0.7万亿)。

可以说澳洲地产是澳洲经济繁荣与国家稳定的重要支柱。房地产业的发达以及其压倒性的领先地位进一步地说明了澳洲永久产权的吸引(除堪培拉)、法律的完善和社会的稳定。

从百分比来看,澳洲住宅房地产总值已经占据澳洲所有财富的半壁江山(52.1%)。相比之下, 澳洲上市股票总市值也只有所有财富总值的7.1%。可以非常肯定的说,澳洲住宅房地产市场是澳洲财富的奠基石。

对于大多数房产投资者而言,买房(特别是新房)后的2到3年内,负扣税的可能性是非常大的。

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