【新房供给虽增加,但可租房源仍短缺】低存量刺激竞争,新学生签证将再掀买房潮!

Kyle Xing 14/06/2016
据《每日电讯报》报道,即将于7月1日生效的新系统将把现有的8种学生签证类型减为2种,一个是学生签证,一个是学生监护人签证。

另外,6岁以上的国际留学生只需要证明他们有留在澳洲居住和生活的经济能力和语言技能,绝大部分情况下,办理签证的周期不到一个月。

根据外国投资审查委员会(FIRB)的规定,一般说来,非居民通常也能够买到澳洲的新房产,而包括学生签证以及监护人签证在内的临时签证持有者是被允许购买一处现有住宅的。

澳洲的房地产专家们表示,新的宽松签证政策将重新为海外房产投资者打开大门。

据了解,上个财政年,澳洲所有的留学生中中国人几乎占了1/4。另外,去年澳洲60%的房产询盘都跟教育有关。澳洲在引进更多留学生方面做出的任何行动都将同时提高房地产的投资水平。

监护人签证有潜力成为对房地产市场产生最大相关影响的类别,因为比起那些18岁到20岁之间的留学生,这些孩子年龄较小,家人都想陪着一起来澳洲。

教育提振投资澳洲房产的另外一个方面体现在留学生的租房方面。澳洲有约25万名高等教育签证持有者,大部分的留学生都要找房租住,所以这块领域不应该被市场忽视。

新州受欢迎的租住区包括Chatswood, Campsie和Strathfield,它们是学生租房时搜索最多的前三名。

以下为华人最爱租住的10个区:

1. Chatswood

2. Campsie

3. Strathfield

4. Sydney

5. Burwood

6. Hurstville

7. Kingsford

8. Bankstown

9. Eastwood

10. Parramatta

过去几年中,导致悉尼房价爆炸式增长原因有很多,比如供求关系,迅速增长的人口,海外投资者大量的涌入等等。

其中一个主要的因素是澳联储不断调低银行基准利率,从2012年开始,澳联储连续降息,基准利率从4.75%直降的现在的1.75%,房价则开始了连涨模式。

以下图悉尼房价为例,很明显接下来几年的趋势就是利息向下,房价向上。

贷款利息的成本越来越低,再加上悉尼地产供不应求的形势,这几个因素推动房产的价钱不断地上涨。

而且从可以预见较长的时间里,澳联储还会继续保持低利率的政策,甚至继续减息以刺激经济。

只要这个基本面没有改变,悉尼的房价特别是二手房房价即使有调整也不会大幅的走低。

澳华数据研究机构Basis Point宣称,尽管政府加大力度增加新房的供给,悉尼和墨尔本等澳大利亚的主要房产市场中,出租房的数量并没有大幅度增加。

除了实际的出租房数量之外,也表现在极低的房屋空置率和不断上涨租金上面。

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据《澳洲金融评论报》,基于房产数据和信息网站Domain,今年4月初墨尔本一共有14,230条房产出租广告,与去年同期的14,654相比,甚至有所减少。

Basis Point执行董事David Chin说:“租赁市场的可租房源减少了。”在悉尼这个市场,一年中的租赁房源仅有小幅度增加,从去年3月份的13,940条广告增长到14,263条。

Domain集团高级经济学家威尔森(Andrew Wilson)也同意这一说法。他称:“新房的建设能够为经济创造能量,不过还有一个目的就是提升供给、稳定租金和增加租赁房源。但现在的情况表明,我们明显低估了市场需求。”

较低的利息率也意味着很多人可以持有公寓而不将他们出租(因为他们负担得起)。

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另外,尽管房屋供给增加,但澳洲各大首府城市的房屋空置率却并未大幅上涨,尤其悉尼、墨尔本的空置率甚至下跌了。

《澳洲金融评论报》报道称,悉尼4月份的房屋空置率为1.7%,而去年同期则为1.8%,墨尔本4月份的房屋空置率为2.1%,而去年同期为2.2%。

悉尼的房屋空置率一直很低。如果希望空置率升高,则需要更高的房屋修建审批数量。

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根据SQM Research的租金调查报告,除了空置率下跌外,悉尼、墨尔本的租金也在稳健上涨。

数据显示,截止至2016年4月29日过去一年,悉尼住房租金上涨1.5%,墨尔本住房租金上涨2.2%。而过去十年,首府城市整体租金上涨4.2%,悉尼上涨4.8%,墨尔本上涨3.7%。

在2013-2014财年的国民生产总值(GDP)构成中,地产业占据了11.5%的份额,领先于矿业及其他产业。

同年,地产业为澳洲政府贡献了总税收的16%。从某种意义上来讲,地产业是澳洲在矿业繁荣过后寻找到的一个新的经济推动引擎。

AMP Capital高级经济师Shane Oliver也表示,尽管他认同房价跟房租和GDP的比率“很高”,但“我不会说极度虚高”,他说澳大利亚住房市场是“明显供应不足”。

Oliver先生说,“监管者都在密切关注银行,一有风吹草动就会马上收紧政策。”

失业率必须急速上升才会有被迫出售者,但是很难在澳大利亚看到大规模的被迫出售,尤其是澳大利亚人都有能力偿付贷款。

看上去好像澳大利亚人都把取款机搬回家从里面尽情取钱买房了,但是不是,事实是他们被限制的很死,Oliver先生表示,他看不到会有血洗的情况发生。

在澳洲,悉尼的房产市场可谓是一枝独秀,有数据显示,目前在悉尼市场上很少能够找到百万以下的房产,即使是破屋由于其地理位置便利,也变成了炙手可热的香饽饽。

而随着房价的不断上涨,投资者的投资成本进一步加剧,未来可能需要更多精明的投资者去寻找那些尚待开发的投资热点之地才能活动更多的投资收益。

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