【投资避风港】中澳房产政策对比,为何海外投资独具吸引力?

Kyle Xing 02/06/2016

伴随全球经济环境的低迷,国内投资市场的不稳定,越来越多的中国投资者将目光转向国外,迫切寻求能够实现财富稳健升值的投资平台。

 

根据外国投资审查委员会的统计,中国已经超越美国成为澳洲房产的最大获批外国投资来源地。业内人士据统计数据预测:中国投资者2020年将买下澳洲20%的新建住房,而目前为15%。


寰太置业将连续7期为大家为大家解读澳房产投资的方方面面,助力各位进行合理资产配置,实现“财务自由”的终极目标。

1、澳洲地产投资环境、主要城市及市场行情介绍

2、海外投资置业为什么选择澳洲

3、澳洲房产适合哪类人群、房产类型全解析

4、中澳房产投资对比

5、海外人士购房政策详解

6、澳洲买房流程及购房成本、回报详解

7、澳洲房产七大“硬通货”用法


为何澳洲房产对中国投资者具有如此大的吸引力?
北师大房产研究中心主任,被誉为“国策高参”和“房产投资教父”的董藩教授指出,澳洲是他最看好的海外房产投资市场。在对海外9个国家的投资前景进行了历时8个月的分析比较之后,他总结出的结论为:
  • 加拿大房产市场还可以;
  • 美国、香港、新加坡前景一般;
  • 不主张投资日本、韩国、欧洲房产;
  • 而澳大利亚目前无可挑剔

而他得出这一结论的理由又是什么呢?
美国有房产税和遗产税,投资者的资产若想传给子女,得交30%—70%的遗产税,贷款仅有地方银行等少数银行可贷,但附加条件很多。
加拿大房产投资没有遗产税,但贷款首付高。
香港房产不适合投资,震荡大,预期也不是太好。

新加坡经济总量小,产业结构有缺陷。

日本没有资源,还处于地震带上,而且房价不涨。

韩国房产价格的高增长点已经结束。

如果非要去欧洲,只能考虑英国,德国房价基本不上涨。

而澳洲透明完善的法律体制及一直在上涨的房价对于海外投资者来说都是无可挑剔的。

那么,我们来看看中国和澳洲在房产政策和市场环境方面到底有哪些不同呢?

市 场 成 熟 度

中国 vs 澳洲

20多年前,中国房地产业才正式迈入市场化,新政策不断出台,宏观调控频繁,市场波动较大。

澳洲的房地产业已有百年以上的发展历史,保持稳定增长走势,近半个世纪以来房价平均每七到十年翻一番,受益于澳洲政府对于房产市场的保护政策和金融系统的有效调控。

法 律 保 障

中国 vs 澳洲

 

中国买房一般去房产交易所办理,没有专业律师参与。如果投资者对合同细节不予了解,日后容易陷入陷阱和麻烦之中。

而在澳洲,买卖双方都要聘请专业过户师或律师处理法律事务。有专业人士咨询和把关,能保护利益,降低风险。

产 权 年 限

中国 vs 澳洲

 

土地管理法规定,中国住宅土地的使用期限是70年。70年后,土地归国家所有,续租费用未定。

而澳洲房产是永久产权,可以传给子孙后代,并且没有遗产税。

期 房 贷 款

中国 vs 澳洲

 
在中国,签合同时一般要首付20%-50%,购买第二套房首付比例更高。交房前就要开始还贷,只能选择连本带息还。另外,中国没有对冲账户,申请过贷款的人再次申请贷款比较困难。
 

澳洲签期房合同时,一般只需首付10%,交房后才开始还贷,最多可申请到80%左右的贷款,可以选择等额本息或者只还利息。

还可以开通对冲账户,把手头多余的资金放在里面,以此对冲本金,抵消利息。

此外,在澳洲再次申请贷款很方便,也可以等房产增值后进行再融资,将增值部分套现,用于新的投资。

新 房 交 付

中国 vs 澳洲

 
中国交房时,大部分是毛坯房,墙面地面仅做基础处理,交房后需要业主自行装修。在澳洲,新房交付时都是精装修,马上就可出租。

烂 尾 楼 风 险

中国 vs 澳洲

 

在中国,首付款交给开发商,没有监管。如果开发商资金短缺出现烂尾楼问题,会使投资者遭受损失,投资风险较大。

在澳洲,首付款存放在政府监管的信托帐户,交房前开发商无权动用。

负 扣 税

中国 vs 澳洲

 

中国没有负扣税政策。

在澳洲,租金收益若少于贷款利息、房屋折旧和其它支出,政府允许投资者申报损失,抵扣其它收入。

租 赁 管 理

中国 vs 澳洲

 

在中国,房屋租赁管理体系还没有达到规模化、专业化和规范化,立法工作滞后,出租管理公司缺乏后续服务。

澳洲的租赁业相对正规,出租管理公司能为投资者提供一系列服务,包括刊登出租广告、筛选租客、管理物业、收取租金、代缴费用等。

租 金 回 报

中国 vs 澳洲

 

报告显示,今年上半年中国十七个大中城市的普通住宅租金回报率均值为2.6%。上海和北京的租金回报率分别为1.9%和1.8%。

澳洲首府城市的租金回报率一般都在4%至6%之间。

空 置 率

中国 vs 澳洲

 
2014年中国城镇住房空置率报告显示,全国城镇住宅市场的空置率达到22.4%,上海和北京的空置率分别为18.5%和19.5%。 根据澳洲房产信息网站今年一月的统计,澳洲各大首府城市的出租空置率都低于3%。
 
按照国际通行惯例,5%-10%之间的空置率为合理范围,说明商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展; 10%-20%之间的空置率为空置危险区,有必要采取一定措施,保证房产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。
综上,澳洲房产为永久产权,没有遗产税,投资门槛低,还款压力小。期房鲜有烂尾楼风险,交付后马上可以出租,还可享受负扣税优惠。租金回报率高且空置率低,适合中长期投资。

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