【悉尼房价4年飙升57%】地产会出现美式危机吗?你应该持币观望,还是现在就出手?

Kyle Xing 03/06/2016

很多置业者可能都会有这样一个疑问。

                                                          现在是买房的好时候吗?

澳洲的房产,特别是悉尼经过了过去两,三年的持续高速的增长,

                                                         房价下一步会往哪里走?

我应该是持币观望,还是现在就出手呢?

 


疯狂上涨VS血洗崩溃,这算是两个最极端的观点了,每隔一段时间总会有各路专家为了房地产市场争锋相对。观点暂且不论,这每月“一撕”的节奏,以及背后涉及众多利益链的现实,难道还不足以说明澳洲地产的现状吗?

过去115年里,澳洲房价每隔20年,27年,17年,5年,6年,6年,10年,5年,12年都翻了一番。而在最近的四年时间中,悉尼房价更是飙升了57%。

于是,业界有些声音认为澳洲房市可能会出现震荡,重演全球金融危机期间美国地产次贷危机的一幕,因为澳洲房价上涨速度过高过快。

而这种担心是多余的,近期包括Capital Economics资深经济学家Paul Dales在内的多名房地产专家对澳洲出现美国式危机的说法进行了有力反击。

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从1990年到2007年,美国房价上涨140%,但是和澳洲房价攀升速度相比就显得相形见绌。

因为在同阶段,澳洲房价上涨175%。更重要的是,尽管在全球金融危机期间澳洲房价稍有波动,但是澳洲房价自1990年以来还是上涨了350%。

2
鉴于居民收入无法跟上房价上涨的速度,和长期房价平均水平相比,澳洲目前的房市存在些许泡沫。

但是无需担心房价可能会面临大幅震荡,原因如下:目前澳洲的利率处于历史低点,且在2018年之前没有上升的迹象;大量借款人把资金置于抵消按揭账户下,即便利率上涨也可以作为缓冲;如果房价出现震荡,低风险级别的澳洲银行足以应对这种情况。

3
全球金融危机期间,美国房价下跌30%,澳洲却保持了稳定的房市,这让人惊叹澳洲房地产市场的坚挺。

专家指出,美国和澳洲两个市场之间区别很大,澳洲的贷款标准也没有美国那样宽松。

根据Capital、Economics的报道,澳洲只有9%的房贷是以不到10%的押金借贷出去的。而在美国房市繁荣的鼎盛时期,有29%的房贷是这样借出去的。

这也是为什么澳洲未偿还的次贷额占房贷的2%,而在美国这一数据为14%。

这也证明了为什么澳洲的房市在全球房市里都一直处于一个相对稳定上升的地位。即使是金融危机,也未对澳洲房市造成很大负面影响。

盛宝资本亚洲(Saxo Capital Asia)的宏观策略师凯伊·凡·彼得森(Kay Van-Petersen)称澳洲房价将继续攀高,政府不会强制干预,因为这个国家根本伤不起。

由于中国经济减速导致商品价格跳水,在贸易萎缩和矿企市值大减之际,房地产市场是继续蒸蒸日上的少数领域之一。

澳洲承受不了房市硬着陆的后果。如果房价崩盘,银行会受重创。这将关乎每个人的利益。

AMP Capital高级经济师Shane Oliver也表示这些危机警告他“早就听过”了,尽管他认同房价跟房租和GDP的比率“很高”,但“我不会说极度虚高”,他说澳大利亚住房市场是“明显供应不足”。

自从2003年就有人说房市即将崩溃,但是“尽管有崩溃马上就来或者要‘血洗’的警告,但是一直没来,可能永远都不会来。

Oliver先生说,“监管者都在密切关注银行,一有风吹草动就会马上收紧政策。”

失业率必须急速上升才会有被迫出售者,但是很难在澳大利亚看到大规模的被迫出售,尤其是澳大利亚人都有能力偿付贷款。

看上去好像澳大利亚人都把取款机搬回家从里面尽情取钱买房了,但是不是,事实是他们被限制的很死,Oliver先生表示,他看不到会有血洗的情况发生。

过去几年悉尼房价爆炸式增长原因有很多,比如供求关系,迅速增长的人口,海外投资者大量的涌入等等。

但其中一个最主要的因素是澳联储不断调低银行基准利率,从2011年11月到现在,澳联储11次降息,基准利率从4.75%直降的现在的1.75%。

贷款利息的成本越来越低,再加上悉尼地产供不应求的形势,这几个因素推动房产的价钱不断地上涨。

而且从可以预见较长的时间里,澳联储还会继续保持低利率的政策,甚至继续减息以刺激经济。

只要这个基本面没有改变,悉尼的房价特别是二手房房价即使有调整也不会大幅的走低。

还有另一个原因是,澳洲住宅批建总量已经连续13个月下降,根据新州房地产协会的数字,直到目前为止,悉尼大部份的投资公寓存货已被吸收。

制约土地供应的原因主要包括以下几方面:政府提供的基础设施不足或落后;政府对于开发项目征收高税费;政府在土地分区、规划和建筑审批过程中的决定延迟。

以上因素使得澳洲的土地供应难以对上升的住房需求迅速做出反应。

悉尼土地发放量在 2015年减少了4.6%,而人口持续强劲增长。地块发放水平未能跟上需求,因而进一步加剧了悉尼市场的供应不足。

根据政府的人口预测和70:30的填充开发与绿地开发的比例,悉尼每年需要至少发放9960个新地块来满足住房需求,但2015年悉尼实际只发放了8174个地块,因而造成土地价格飞扬。

而正因为澳洲政府严格的土地供应管制,澳洲房屋很少出现供过于求的问题,大多数首府城市的房屋空置率长期低于3%,因而澳洲地产被很多投资者视为具有投资价值和增长潜力的产品。

现在的市场和2013,2014全年,2015的上半年比起来,是一个比较平衡的,甚至倾向于买方的市场。这时候入市,作为买方有更多讨价还价的空间和时间。从这个角度来讲,现在可以说是置业者入市的好时机。

特别是房子用来自住的话,只要你有能力付得起首期和印花税还有每月的供房款,就可以考虑买房,就是你买房的时机。

而且如果是自住的房子,一般来讲大部分人至少要持有五,六年以上,从长远来讲房子永远都是早买早好。

目前正处于大选前的敏感时期,银行出于多方面原因限制海外贷款。

但是,作为澳洲这几年来一枝独秀的房地产行业,除了成为澳洲经济重要支柱外,更为澳洲本地提供了大量就业机会。

如果因为限制海外贷款而造成蝴蝶效应的不良后果的话,这将威胁到产业链上的所有参与者,是澳洲政府不愿意看到的。

2011年至今,悉尼99%的房屋涨幅在20万澳币以上!如果你问现在还是买房的好时机么?只能这样说:最好的买房时候是昨天,最佳的入市时候是现在!

 

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